Citesia : Avis sur la plateforme de crowdfunding immobilier

Après avoir obtenue son agrément de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) fin 2019, la plateforme Citesia a démarré son activité de crowdfunding immobilier. Forte d’une belle trentaine de projets et d’une collecte d’environ 35 millions d’euros, elle trace son sillon dans le secteur avec professionnalisme et discrétion. Il faut en effet être curieux pour avoir accès à cette délicate pépite qui, sans renoncer aux opérations les plus qualitatives triées sur le volet, accélère son ascension et, chose peu courante, accroît son rendement moyen. Découvrez-en davantage de cette jeune pousse.

Comment investir sur le crowdlending Citesia ?

Comme sur n’importe quelle plateforme française de crowdfunding, vous allez commencer par vous inscrire sur Citesia, joindre vos documents justificatifs et valider votre profil investisseur, comme sur le site Miimosa. Après vous être familiarisé avec les quelques onglets de votre profil, vous pouvez aller sur celui dénommé ‘Mon portefeuille’ afin de l’alimenter d’un montant au moins égal à 1000 euros, comme pour Immocratie. Pour ce faire, vous pouvez réaliser un virement vers le compte de Mangopay ou effectuer un prélèvement sur votre compte.

Vous avez la possibilité d’étudier en détail les opérations ouvertes à la souscription. Citesia vous enverra un email pour vous avertir des collectes à venir, si vous avez coché la case de la section ‘Paramètres’ de ‘Mon profil’.

Pour investir sur une opération, connectez-vous lors de l’ouverture de sa souscription et mentionnez le montant que vous voulez placer. Il doit être d’au moins 1000 €, comme sur le site participatif Raizers. Ensuite, vous serez amené à signer électroniquement votre bulletin de souscription via le prestataire Universign. Les fonds seront ensuite collecter de votre portefeuille.

A la clôture de la collecte, vous recevrez votre attestation de souscription. Le projet apparaîtra dans l’onglet ‘mes souscriptions’ de votre espace personnel avec ses documents afférents.

Le bonus de parrainage sur Citesia

Bénéficiez de 50 € offerts dans les 30 jours après votre premier investissement avec le code : Q3WARK4A (à bien reporter dans le processus d’inscription).

Comment fonctionne le site de crowdlending ?

Description rapide des particularités de la plateforme

Ticket d’entrée1000 €
Nombre de projets proposés1 voire 2 par mois
Types d’opérationsOpérations de promotion, de lotissement, de marchand de bien, foncière
Taux d’intérêt présentésSouvent 10 % avec une nette tendance à la hausse
Durée habituelle des projets12 à 36 mois, généralement
Montant des opérationsVariable, 300 à 1200 K€
Type de souscriptionObligations in fine
Frais pour les crowdfundeurs0
Investissement via une entrepriseOui
Investissement via un PEA/PMEOui
Performances présentées par Citesia

Comment sont sélectionnées les opérations d’investissement ?

La plateforme de crowdfunding immobilier Citesia a conçu un processus strict de sélection des projets se déroulant en 4 étapes :

  1. Une évaluation préliminaire qui analyse le porteur de projet et les grandes lignes de son opération
  2. Une phase de due diligence qui étudie en détail le projet sur la base des informations financières et stratégiques dans la perspective d’établir une synthèse d’investissement et le document d’information réglementaire
  3. Une phase de notation de l’opération sur la base d’une grille d’évaluation interne des risques utilisant 5 grands critères
  4. Une présentation du projet au conseil des sages de Citesia pour avis consultatif et décision de la direction de l’entreprise

Quels sont les frais sur Citesia ?

Sur cette plateforme, les frais pour l’investisseur sont totalement nul. Vous ne payerez rien en vous inscrivant sur ce site et en participant à ses opérations. Il n’y a aucun frais de gestion, de souscription, d’inscription, ni aucun autre. L’utilisation du site pour les crowdfundeurs est totalement gratuite.

Par contre, il existe des frais pour les porteurs de projets, que sont les développeurs, promoteurs et marchands de biens qui proposent des opérations sur la plateforme. Ils permettent à Citesia de se financer. Ces frais sont de 5 % HT du montant total de la collecte réalisée et de 1500 € HT pour la structuration du véhicule qui va porter le projet.

Qui peut investir sur les projets présentés ?

Pour pouvoir vous inscrire sur Citesia et abonder les opérations, vous devez être une personne physique majeure et non sous tutelle ou une personne morale (société).

Les particuliers doivent présenter un justificatif d’identité, un RIB et un justificatif de domicile de moins de 3 mois. Les entreprises doivent fournir les statuts signés de la société, un extrait kbis de moins de 3 mois, le RIB de la société, un justificatif de domicile et le formulaire indiquant le bénéficiaire effectif.

Vous pouvez être résident fiscal français ou non. Vous pouvez investir en direct ou via un PEA/PME.

Quelle est la fiscalité des opérations de crowdfunfing sur ce site ?

Citesia ne déroge pas des autres plateformes de crowdfunding en matière de fiscalité. Cela concerne à la fois les particuliers et les entreprises.

En tant que personne physique, vous serez taxé à hauteur de 30 % de vos intérêts gagnés (dans la cadre de la flat tax ou PFU, Prélèvement Forfaitaire Unique) par défaut. Si vous entrez dans le cadre le permettant, vous pouvez demander à être dispensé de PFU et dans ce cas-là vous serez taxé uniquement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) à 17,2 % et éventuellement du barème général.

C’est Citesia qui va soustraire le montant des impôts dus de votre remboursement final et le transmettre aux services fiscaux. Par exemple, au 3 décembre 2022, vous investissez 1000 € dans un projet de 12 mois au rendement de 11 % par an. Le projet se finit le 3 décembre 2023 et, si vous êtes dans le cas général, vous recevez 1077 €. Cela correspond au montant du capital + vos intérêts bruts (de 110 €) auxquels Citesia a soustrait la flat-tax de 30 %, soit 1000 € + 110 € – (30 % x 110 €) = 1077 €. Le montant de votre impôt est donc de 33 € et aucune imposition supplémentaire ne sera due en 2024, ni à un autre moment.

Cette configuration ne vaut bien évidemment que si vous êtes un résident fiscal français. Dans le cas contraire, aucun impôt ne sera prélevé en France et vous ne serez (éventuellement) redevable que dans votre pays de résidence.

Par ailleurs, vous pouvez investir votre excédent de trésorerie d’entreprise sur Citesia. Intégrés à votre résultat imposable, les intérêts perçus par votre société seront soumis l’impôt sur les société. Dans le cas particulier des sociétés de personnes où les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu, les intérêts du crowdfunding seront donc imposés au barème général.

Avis des utilisateurs de Citesia

Pour se construire un avis sur une plateforme de crowdfunding, il est toujours pertinent de parcourir les commentaires laissés en ligne. Aussi, nous avons compilé les mentions faites sur Citesia sur de grandes plateformes indépendantes, comme nous l’avons fait pour EstateGuru ou Reinvest24, par exemple. Voilà ce qui en ressort :

Sites collecteursNombre d’avisNote globale
Trustpilot34/5
Google124,9/5
Facebook0/

Le faible nombre d’avis rend toute extrapolation un peu hasardeuse. Néanmoins, nous pouvons tout de même dire que les quelques commentaires laissés sont très positifs. Généralement, les personnes ayant vécu une très mauvaise expérience avec une entreprise ne manquent pas de le dire sur ce type de plateformes. Or, il n’y a aucun de ces avis négatifs.

Les commentaires exprimés parlent de professionnalisme et de qualité des opérations. Les quelques bémols concernent la durée des projets à 36 mois, jugée trop longue, et le faible nombre d’opérations présentées.

Les statistiques majeures de la plateforme de crowdlending

Compte tenu de sa jeunesse comme le site de La1eBrique, nous avons peu de recul sur l’activité de Citesia. Néanmoins, ces quelques années fournissent des statistiques intéressantes et éclairantes sur la façon dont ses équipes conduisent leurs affaires. Regardons-y de plus près.

Tableau des performances depuis 2019 – Au 7 octobre 2022

2019202020212022Total
Montant collecté331 000 €4 043 000 €15 932 000 €14 317 000 €34 623 000 €
Nombre de projets financés17141133
Durée moyenne pondérée36 mois22,7 mois23,9 mois16,4 mois20,8 mois
Taux moyen annuel pondéré7 %8,7 %9,1 %10 %9,4 %
Capital remboursé0 €615 000 €2 009 000 €3 334 000 €5 958 000 €
Intérêts versés0 €27 675 €192 630 €326 890 €547 196 €
Retard de 0 à 6 mois00100
Retard de plus de 6 mois ou procédure collective00000
Perte définitive00000

Ces données sont extraites de la page « Indicateurs de performances » du site web de Citesia, comme vous pouvez les retrouver pour d’autres, tels que Lymo Finance. Il y en a d’autres qui peuvent vous intéresser. Pensez toujours à parcourir ces informations avant de vous inscrire sur une nouvelle plateforme.

Exemples de projets sur la plateforme de crowdfunding immobilier Citesia

Que dire des statistiques du site ?

Entre 2019 et aujourd’hui, nous ne comptons que 2 années complètes d’activité. En 2019, il n’y a eu qu’un seul projet. 2022 n’est pas encore achevée, même si les informations fournies dans le tableau sur cette année sont très éclairantes, car elle est très riche d’opérations.

Avec environs 3 années d’expérience, la plateforme a financé 33 opérations représentant une collecte de près de 35 millions d’euros. Elle a remboursé aux investisseurs près de 6 millions d’euros au titre du principal et a versé environ 550 milliers d’euros d’intérêts. Elle n’a connu ni retard non contractuel, ni défaut, et seulement un retard contractuel, ce qui est remarquable.

Sur les quelques années, nous voyons un net développement de l’activité. Il est clair que les montants collectés en 2022 dépasseront ceux de 2021, tout comme le nombre d’opérations. Le capital remboursé et les intérêts versés montrent logiquement une courbe de croissance encore plus nette.

Il semble aussi que la durée moyenne des projets de crowdfunding tende à diminuer. C’est un constat qui se fait sur la majorité des plateformes où nous constatons une disparition progressive des opérations à 36 mois. Citesia ne déroge pas à ce phénomène avec, en 2021, une durée moyenne de près de 2 ans (ce qui est très élevé dans le crowdlending) et, en 2022, un chiffre d’environ 16 mois, plus proche de ce qui se pratique partout.

Par ailleurs, alors que sur la majorité des autres sites de crowdfunding immobilier, le taux de rendement moyen décroit, Citesia augmente le sien. Partie avec un projet à 7 % l’an en 2019, elle offre sur l’année 2022 une moyenne de 10 % tout rond, ce qui semble de bon augure pour tout apprenti investisseur.

Exemple d’opération sur la plateforme Citesia

Pour rendre les choses plus concrètes, zoomons sur un projet réel ouvert à la souscription sur Citesia. ‘Forez’ est une opération de promotion immobilière dans la Loire. Vous pouvez voir les principales informations sur le projet sur la vignette sur dessous.

Il s’agit d’un projet de 18 mois avec un rendement cible de 12 % par an. Le montant recherché est de 980.000 € et, à la date du screenshot (3 novembre), le montant collecté est de 103 % alors que la souscription devait durer jusqu’au 15 novembre. Les 980 obligations sont donc déjà souscrites.

La page consacrée à cette opération fournie de nombreuses informations détaillées et précises afin que vous puissiez décider d’investir ou non. Vous aurez également accès à un dossier complet de 31 pages au format PDF.

Pour souscrire à l’opération, vous aviez la possibilité de placer 1.000 euros au minimum. A la fin de l’opération dans 18 mois, les intérêts auraient représenté :

1.000 € x 12 % x 18 mois / 12 mois = 180 €

Si nous partons de l’hypothèse que vous êtes concerné par la flat tax, le montant que Citesia vous aurait versé aurait été net d’impôt. Cela veut dire que 30 % des intérêts aurait été transmis aux services fiscaux directement. Vous auriez donc perçu au total :

  • 1.000 € correspondant au capital que vous aviez investi et
  • 126 € correspondant aux intérêts nets : 180 € x (1- 30 %)

Cette somme est alors totalement disponible. Vous pouvez la réinvestir sur un autre projet ou la dépenser, voire même l’épargner.

Présentation de la société Citesia

Fiche signalétique de la société

Nom de la sociétéCitesia
Forme juridiqueSociété par Actions Simplifiée (SAS)
Capital social60.000 euros
SIREN832340129
Date de création15-09-2017
Siège social29 rue Vernet – Paris 75008
Président fondateurJean-Damien CERISIER
AgrémentConseiller en Investissement Participatif (CIP) auprès de l’ORIAS sous le numéro 19004495, depuis le 28/06/2019
Mandataire de paiementMangopay
Membre d’associations– Financement Participatif France (FPF)
– Royale Institution of Chartered Surveyor (RICS)
Service clientsPar téléphone au +33 (0)1 83 62 48 69 ou email à contact@citesia.fr
Conseil des sagesOui
Composition de l’équipeInconnue
Nombre de membresInconnu
Statistiques en ligneOui
Application mobileNon
Chat en ligneNon
BlogNon, mais une rubrique ‘actualités’
NewsletterOui
FAQOui

Qui est son Président fondateur ?

Jean-Damien CERISIER est le Président fondateur de Citesia. Né en 1988, il est diplômé de l’Université Panthéon Sorbonne en 2012 avec un Master 2 en immobilier d’entreprise consécutif au Master ‘Business and economics’ de l’Université de Maastricht et au fameux Magistère de Finance de la Sorbonne.

Jean-Damien a ensuite exercé plusieurs années, avant de créer Citesia, dans les métiers de la finance et de l’immobilier en tant que chargé d’investissements senior à Serris Reims, senior asset manager à Vendôme Capital Partners, analyste investissement à Knight Frank France, expert immobilier (conseil et expertise en immobilier d’entreprise) à Cushman & Wakefield – Formerly DTZ…

Il est membre depuis 2016 de la Royale Institution of Chartered Surveyor (RICS) et a obtenu en 2018 la Certification professionnelle des connaissances règlementaires des acteurs de marché (AMF) et en 2022 le certificat de formation ‘Métiers du Family Office’ (Aurep).

Nous regrettons que le site de Citesia ne détaille pas les membres de son équipe, comme cela est habituel dans ce type d’activité.

Le conseil des sages de Citesia

Le conseil des sages est chargé de fournir un avis consultatif lors de l’examen des opérations candidates à la souscription sur la plateforme de crowdfunding immobilier Citesia. Son intérêt résulte de l’indépendance de ses membres par rapport à l’équipe du site de crowdlending.

Ce conseil est constitué de :

  • Jean-Michel Reynes, Responsable Foncière du Promoteur Groupe Lamotte
  • Damien Lavaud, Directeur Régional chez Crédit Foncier Immobilier Expertise
  • Jean‐Baptiste Cousin, Directeur Associé SMASH Group
  • Jean‐Baptiste Maleval, Notaire, Associé
  • Daniel Rahal, M&A Vice Président chez Banque Hottinguer

Avantages & inconvénients de Citesia

Avantages> Augmentation du nombre de projets et de la rentabilité moyenne
> Pas de défaut ni de retard
> Très transparent sur son activité
Inconvénients> 1000 € minimum par opération
> Peu de recul encore, car les premières années furent peu intenses

Avis sur Citesia

Cette toute jeune plateforme de crowdfunding immobilier a encore bien des performances à démontrer et des qualités à confirmer. Elle œuvre discrètement depuis 2019 et monte en puissance avec toujours plus de projets. Ces derniers très qualitatifs sont remarquablement bien analysés et mis en valeur par les équipes du site. Les taux de perte définitive et de retard non contractuel, tous les 2 nuls, le confirment. Et un seul projet ayant accusé un retard de moins de 6 mois ! Nous avons l’impression d’être face à une adorable perle en train d’éclore. Et l’augmentation du rendement moyen (atteignant les 10 % en 2022) fait alors grand plaisir.

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