Après avoir obtenu son agrément de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) fin 2019, la plateforme Citesia a démarré son activité de crowdfunding immobilier. Forte d’une belle cinquantaine de projets et d’une collecte de plus de 50 millions d’euros, elle trace son sillon dans le secteur avec professionnalisme et discrétion jusqu’à devenir Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) fin 2023. Il faut en effet être curieux pour avoir accès à cette délicate pépite qui, sans renoncer aux opérations les plus qualitatives triées sur le volet, maintient une bonne gestion de ses opérations. Découvrez-en davantage sur cette jeune pousse qui n’aime pas trop la lumière.
Mise à jour le 15/02/2024
Sommaire
- Synthèse : Qu’est-ce que Citesia ?
- Le bonus de parrainage sur Citesia
- Comment fonctionne le site de crowdlending ?
- Description rapide des particularités de la plateforme
- Comment sont sélectionnées les opérations d’investissement ?
- Quels sont les frais sur Citesia ?
- Qui peut investir sur les projets présentés ?
- Comment investir sur le crowdlending Citesia ?
- Quelle est la fiscalité des opérations de crowdfunfing sur ce site ?
- Avis des utilisateurs de Citesia
- Les statistiques majeures de la plateforme de crowdlending
- Présentation de la société Citesia
- Avantages & inconvénients de Citesia
- Avis sur Citesia
Synthèse : Qu’est-ce que Citesia ?
Si vous recherchez des opportunités d’investissement dans le crowdlending immobilier, Citesia mérite votre attention. Cette plateforme, en activité depuis 2019, se distingue par ses atouts majeurs, ce qui en fait une option de choix pour les investisseurs avertis.
Des Projets de Qualité à Fort Potentiel
Citesia se démarque par sa sélection rigoureuse de projets. Seuls les projets de qualité sont présentés aux investisseurs, avec des taux d’intérêt attractifs souvent autour de 10 %, voire plus. Les types d’opérations proposés incluent la promotion immobilière, le lotissement, la gestion immobilière, et bien plus encore. Cette diversification offre aux investisseurs la possibilité de constituer un portefeuille varié.
Pas de Frais Cachés pour les Investisseurs
Un autre avantage majeur de Citesia est l’absence totale de frais pour les investisseurs. Vous ne payez rien pour vous inscrire sur la plateforme ou pour participer aux opérations. Citesia ne prélève ni frais de gestion, ni frais de souscription, ce qui signifie que vous pouvez investir en toute transparence sans vous soucier de coûts supplémentaires.
Un Processus d’Investissement Simple et Accessible
Investir sur Citesia est à la fois simple et accessible. Les investisseurs particuliers et les entreprises peuvent s’inscrire sur la plateforme de façon totalement dématérialisée. Vous pouvez choisir parmi une sélection de projets et commencer avec un investissement minimum de 1.000 €, ce qui la rend relativement accessible à un large éventail d’investisseurs.
Transparence et Performance Éprouvée
Depuis sa création, Citesia a financé avec succès plus de 50 projets, collectant plus de 50 millions d’euros et remboursant plus de 31 millions d’euros de capital aux investisseurs, soit 46 % ce qui un bon ratio. La plateforme affiche une performance solide, avec aucune perte ni procédure collective et peu de retards, ce qui témoigne de sa fiabilité.
Conclusion : Une Plateforme d’Investissement Immobilier de Confiance
En somme, Citesia est une plateforme de crowdlending immobilier de confiance qui propose des projets de grande qualité, une transparence totale, et une performance solide. Avec des taux d’intérêt attrayants et l’absence de frais cachés, elle représente une option de choix pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille dans le secteur immobilier. Si vous recherchez des opportunités d’investissement dans l’immobilier via le crowdlending, Citesia mérite certainement votre considération.
Le bonus de parrainage sur Citesia
Bénéficiez de 50 € offerts dans les 30 jours après votre premier investissement avec le code : Q3WARK4A (à bien reporter dans le processus d’inscription).
Pour obtenir la prime, vous devez vous inscrire sur le site participatif Citesia en mentionnant le code ci-dessus. Après votre premier investissement dans l’une des opérations présentées, votre portefeuille en ligne sera crédité de 50 euros dans le mois. Vous pourrez ensuite décider librement d’investir cette somme ou de la retirer.
Comment fonctionne le site de crowdlending ?
Description rapide des particularités de la plateforme
| Ticket d’entrée | 1.000 € |
| Nombre de projets proposés | 1 voire 2 par mois |
| Types d’opérations | Opérations de promotion, de lotissement, de marchand de bien, foncière |
| Taux d’intérêt présentés | 10-12 % majoritairement |
| Durée habituelle des projets | 12 à 24 mois, généralement |
| Montant des opérations | Variable, 250 à 1500 K€ |
| Type de souscription | Obligations in fine |
| Frais pour les crowdfundeurs | 0 |
| Investissement via une entreprise | Oui |
| Investissement via un PEA/PME | Oui |
Comment sont sélectionnées les opérations d’investissement ?
La plateforme de crowdfunding immobilier Citesia a conçu un processus strict de sélection des projets se déroulant en 4 étapes :
- Une évaluation préliminaire qui analyse le porteur de projet et les grandes lignes de son opération
- Une phase de due diligence qui étudie en détail le projet sur la base des informations financières et stratégiques dans la perspective d’établir une synthèse d’investissement et le document d’information réglementaire
- Une phase de notation de l’opération sur la base d’une grille d’évaluation interne des risques utilisant 5 grands critères
- Une présentation du projet au conseil des sages de Citesia pour avis consultatif et décision de la direction de l’entreprise
Quels sont les frais sur Citesia ?
Sur cette plateforme, les frais pour l’investisseur sont totalement nul. Vous ne payerez rien en vous inscrivant sur ce site et en participant à ses opérations. Il n’y a aucun frais de gestion, de souscription, d’inscription, ni aucun autre. L’utilisation du site pour les crowdfundeurs est totalement gratuite.
Par contre, il existe des frais pour les porteurs de projets, que sont les développeurs, promoteurs et marchands de biens qui proposent des opérations sur la plateforme. Ils permettent à Citesia de se financer. Ces frais sont de 5 à 7 % HT du montant total de la collecte réalisée.
Qui peut investir sur les projets présentés ?
Pour pouvoir vous inscrire sur Citesia et abonder les opérations, vous devez être une personne physique majeure et non sous tutelle ou une personne morale (société).
Les particuliers doivent présenter un justificatif d’identité, un RIB et un justificatif de domicile de moins de 3 mois. Les entreprises doivent fournir les statuts signés de la société, un extrait kbis de moins de 3 mois, le RIB de la société, un justificatif de domicile et le formulaire indiquant le bénéficiaire effectif.
Vous pouvez être résident fiscal français ou non. Vous pouvez investir en direct ou via un PEA/PME.
Comment investir sur le crowdlending Citesia ?
Comme sur n’importe quelle plateforme française de crowdfunding, vous allez commencer par vous inscrire sur Citesia, joindre vos documents justificatifs et valider votre profil investisseur. Après vous être familiarisé avec les quelques onglets de votre profil, vous pouvez aller sur celui dénommé ‘Mon portefeuille’ afin de l’alimenter d’un montant au moins égal à 1.000 euros, comme pour Immocratie ou Baltis. Pour ce faire, vous allez réaliser un virement vers le compte de Mangopay.
Vous avez la possibilité d’étudier en détail les opérations ouvertes à la souscription. Citesia vous enverra un email pour vous avertir des collectes à venir, si vous avez coché la case de la section ‘Paramètres’ de ‘Mon profil’.
Pour investir sur une opération, connectez-vous lors de l’ouverture de sa souscription et mentionnez le montant que vous voulez placer. Il doit être d’au moins 1.000 €, comme sur le site participatif Raizers ou Immocratie. Ensuite, vous serez amené à signer électroniquement votre bulletin de souscription via le prestataire Universign. Les fonds seront ensuite collecter sur votre portefeuille.
A la clôture de la collecte, vous recevrez votre attestation de souscription. Le projet apparaîtra dans l’onglet ‘mes souscriptions’ de votre espace personnel avec ses documents afférents.
Quelle est la fiscalité des opérations de crowdfunfing sur ce site ?
Citesia ne déroge pas des autres plateformes de crowdfunding en matière de fiscalité. Cela concerne à la fois les particuliers et les entreprises.
En tant que personne physique, vous serez taxé à hauteur de 30 % de vos intérêts gagnés (dans la cadre de la flat tax ou PFU, Prélèvement Forfaitaire Unique) par défaut. Si vous entrez dans le cadre le permettant, vous pouvez demander à être dispensé de PFU et dans ce cas-là vous serez taxé uniquement des prélèvements sociaux (CSG et CRDS) à 17,2 % et éventuellement du barème général.
C’est Citesia qui va soustraire le montant des impôts dus de votre remboursement final et le transmettre aux services fiscaux. Par exemple, au 3 décembre 2022, vous investissez 1.000 € dans un projet de 12 mois au rendement de 11 % par an. Le projet se finit le 3 décembre 2023 et, si vous êtes dans le cas général, vous recevez 1.077 €. Cela correspond au montant du capital + vos intérêts bruts (de 110 €) auxquels Citesia a soustrait la flat-tax de 30 %, soit 1.000 € + 110 € – (30 % x 110 €) = 1.077 €. Le montant de votre impôt est donc de 33 € et aucune imposition supplémentaire ne sera due en 2024, ni à un autre moment.
Cette configuration ne vaut bien évidemment que si vous êtes un résident fiscal français. Dans le cas contraire, aucun impôt ne sera prélevé en France et vous ne serez (éventuellement) redevable que dans votre pays de résidence.
Par ailleurs, vous pouvez investir votre excédent de trésorerie d’entreprise sur Citesia. Intégrés à votre résultat imposable, les intérêts perçus par votre société seront soumis l’impôt sur les société. Dans le cas particulier des sociétés de personnes où les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu, les intérêts du crowdfunding seront donc imposés au barème général.
Avis des utilisateurs de Citesia
Pour se construire un avis sur une plateforme de crowdfunding, il est toujours pertinent de parcourir les commentaires laissés en ligne. Aussi, nous avons compilé les mentions faites sur Citesia sur de grandes plateformes indépendantes, comme nous l’avons fait pour Twino ou Reinvest24, par exemple. Voilà ce qui en ressort :
| Sites collecteurs | Nombre d’avis | Note globale |
|---|---|---|
| Trustpilot | 6 | 3,6/5 |
| 31 | 4,7/5 | |
| 0 | / |
Le faible nombre d’avis rend toute extrapolation un peu hasardeuse. Généralement, les personnes ayant vécu une très mauvaise expérience avec une entreprise ne manquent pas de le dire sur ce type de plateformes. Or, il y a très peu de ces avis négatifs.
La note moyenne sur TrustPilot est assez faible, 3,6/5, alors qu’il y a pourtant 5 des 6 avis qui donnent 5 étoiles à la plateforme. Donc, un seul avis négatif (évoquant un projet en particulier) fait chuter drastiquement la moyenne.
Le plus grand nombre d’avis sur Citesia est déposé sur le géant de Mountain View par 31 personnes. Les commentaires exprimés parlent de professionnalisme et de qualité des opérations. Les quelques bémols répétés concernent la forte présence de projets à 36 mois, jugée trop longue, et le faible nombre d’opérations présentées.
Les statistiques majeures de la plateforme de crowdlending
Sans préjuger des performances futures, il est toujours éclairant de s’attarder sur les chiffres clés témoignant de l’activité de Citesia jusqu’à aujourd’hui. La relative jeunesse de la plateforme, associée à son activité limitée, pourrait laisser penser que les statistiques du site sont peu intéressantes. Or, elles fournissent des informations très pertinentes sur la façon dont les équipes de la fintech conduisent leurs affaires. Regardons-y de plus près.
Tableau des performances depuis 2019
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | Total | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Montant collecté | 331.000 € | 4.043.000 € | 15.932.000 € | 18.041.000 € | 11.497.000 € | 346.000 € | 50.190.000 € |
| Nombre de projets financés | 1 | 7 | 14 | 18 | 13 | 1 | 53 |
| Durée moyenne pondérée | 36 mois | 23 mois | 24 mois | 18 mois | 24 mois | 12 mois | 22 mois |
| Taux moyen annuel pondéré | 7 % | 8,7 % | 9,1 % | 10,1 % | 10,5 % | 11 % | 9,8 % |
| Capital remboursé | 0 € | 615.000 € | 1.809.000 € | 6.318.000 € | 14.368.980 € | 150.000 € | 21.150.980 € |
| Intérêts versés | 0 € | 50.845 € | 347.060 € | 1.631.547 € | 2.419.235 € | 35.212 € | 4.483.899 € |
| Retard de 0 à 6 mois | 0 | 0 | 3 | 3 | 0 | 0 | 6 |
| Retard de plus de 6 mois ou procédure collective | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| Perte définitive | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Ces données sont extraites de la page « Indicateurs de performances » du site web de Citesia, comme vous pouvez les retrouver pour d’autres, tels que Lymo Finance. Il y en a d’autres qui peuvent vous intéresser. Pensez toujours à parcourir ces informations avant de vous inscrire sur une nouvelle plateforme.
Que dire des statistiques du site ?
Entre 2019 et aujourd’hui, nous ne comptons que 4 années complètes d’activité. En 2019, il n’y a eu qu’un seul projet ; idem pour ce début 2024. L’année 2022 se présente comme la plus dynamique de la plateforme qui affiche un recul de son activité de collecte en 2023 dans un contexte immobilier plus délicat.
Depuis ses origines, la plateforme a financé 53 opérations représentant une collecte de plus de 50 millions d’euros. Elle a remboursé aux investisseurs près de 21 millions d’euros au titre du principal et a versé 4,5 millions d’euros d’intérêts. Son taux de remboursement est de 46,3 %, ce qui est plutôt élevé, surtout compte tenu de la relative jeunesse et de la durée moyenne des opérations présentées.
Bien que les chiffres soient en augmentation, les retards des projets restent assez limités alors même que le marché de l’immobilier s’est dégradé. Sur les 53 projets, 6 sont en retard de moins de 6 mois et 1 en retard non contractuel. Il n’y a ni procédure collective, ni perte définitive.
La durée moyenne des projets de crowdfunding paraît plutôt variable sur les différentes années. Comme le nombre d’opérations chaque année n’est pas très important, il suffit de quelques projets longs ou, à l’inverse, courts, et la moyenne s’en trouve chamboulée. Globalement, la durée moyenne de 22 mois et elle s’établissait à 2 ans en 2023. Autant dire que dans le crowdfunding immobilier français, c’est très élevé. Si on associe cette information au faible nombre de retard, nous pouvons penser que Citesia fait partie des quelques plateformes prudentes sur les délais de réalisation de ces projets.
Par ailleurs, alors que sur la majorité des autres sites de crowdfunding immobilier, le taux de rendement moyen décroit, Citesia augmente le sien. Partie avec un projet à 7 % l’an en 2019, elle offre sur l’année 2023 une moyenne de 10,5 %, ce qui semble de bon augure pour tout apprenti investisseur.
Exemple d’opération sur la plateforme Citesia
Pour rendre les choses plus concrètes, zoomons sur un projet réel ouvert à la souscription sur Citesia. ‘Forez’ est une opération de promotion immobilière dans la Loire. Vous pouvez voir les principales informations sur le projet sur la vignette sur dessous.
Il s’agit d’un projet de 18 mois avec un rendement cible de 12 % par an. Le montant recherché est de 980.000 € et, à la date du screenshot (3 novembre 2022), le montant collecté est de 103 % alors que la souscription devait durer jusqu’au 15 novembre. Les 980 obligations sont donc déjà souscrites.
La page consacrée à cette opération fournie de nombreuses informations détaillées et précises afin que vous puissiez décider d’investir ou non. Vous aurez également accès à un dossier complet de 31 pages au format PDF.
Pour souscrire à l’opération, vous aviez la possibilité de placer 1.000 euros au minimum. A la fin de l’opération dans 18 mois, les intérêts auraient représenté :
1.000 € x 12 % x 18 mois / 12 mois = 180 €
Si nous partons de l’hypothèse que vous êtes concerné par la flat tax, le montant que Citesia vous aurait versé aurait été net d’impôt. Cela veut dire que 30 % des intérêts aurait été transmis aux services fiscaux directement. Vous auriez donc perçu au total :
- 1.000 € correspondant au capital que vous aviez investi et
- 126 € correspondant aux intérêts nets : 180 € x (1- 30 %)
Cette somme est alors totalement disponible. Vous pouvez la réinvestir sur un autre projet ou la dépenser, voire même l’épargner.
Présentation de la société Citesia
Fiche signalétique de la société
| Nom de la société | Citesia |
| Forme juridique | Société par Actions Simplifiée (SAS) |
| Capital social | 60.000 euros |
| SIREN | 832340129 |
| Date de création | 15-09-2017 |
| Siège social | 29 rue Vernet – Paris 75008 |
| Président fondateur | Jean-Damien CERISIER |
| Agrément | – Conseiller en Investissement Participatif (CIP) auprès de l’ORIAS sous le numéro 19004495, depuis le 28/06/2019 – Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) sous le numéro FP-2023-24 obtenu le 08/11/2023 |
| Mandataire de paiement | Mangopay |
| Membre d’associations | – Financement Participatif France (FPF) – Royale Institution of Chartered Surveyor (RICS) |
| Service clients | Par téléphone au +33 (0)1 83 62 48 69, email à contact@citesia.fr ou formulaire de contact |
| Conseil des sages | Oui |
| Composition de l’équipe | Inconnue |
| Nombre de membres | Inconnu |
| Statistiques en ligne | Oui |
| Application mobile | Non |
| Chat en ligne | Non |
| Blog | Non, mais une rubrique ‘actualités’ |
| Newsletter | Oui |
| FAQ | Oui |
Qui est son Président fondateur ?
Jean-Damien CERISIER est le Président fondateur de Citesia. Né en 1988, il est diplômé de l’Université Panthéon Sorbonne en 2012 avec un Master 2 en immobilier d’entreprise consécutif au Master ‘Business and economics’ de l’Université de Maastricht et au fameux Magistère de Finance de la Sorbonne.
Jean-Damien a ensuite exercé plusieurs années, avant de créer Citesia, dans les métiers de la finance et de l’immobilier en tant que chargé d’investissements senior à Serris Reims, senior asset manager à Vendôme Capital Partners, analyste investissement à Knight Frank France, expert immobilier (conseil et expertise en immobilier d’entreprise) à Cushman & Wakefield – Formerly DTZ…
Il est membre depuis 2016 de la Royale Institution of Chartered Surveyor (RICS) et a obtenu en 2018 la Certification professionnelle des connaissances règlementaires des acteurs de marché (AMF) et en 2022 le certificat de formation ‘Métiers du Family Office’ (Aurep).
Nous regrettons que le site de Citesia ne détaille pas les membres de son équipe, comme cela est habituel dans ce type d’activité.
Le conseil des sages de Citesia
Le conseil des sages est chargé de fournir un avis consultatif lors de l’examen des opérations candidates à la souscription sur la plateforme de crowdfunding immobilier Citesia. Son intérêt résulte de l’indépendance de ses membres par rapport à l’équipe du site de crowdlending.
Ce conseil est constitué de :
- Jean-Michel Reynes, Responsable Foncière du Promoteur Groupe Lamotte
- Damien Lavaud, Directeur Régional chez Crédit Foncier Immobilier Expertise
- Jean‐Baptiste Cousin, Directeur Associé SMASH Group
- Jean‐Baptiste Maleval, Notaire, Associé
- Daniel Rahal, M&A Vice Président chez Banque Hottinguer
Il est fort regrettable que cet aréopage soit exclusivement masculin. La page ‘qui sommes-nous’ de Citesia nous montre donc une entreprise sans aucune femme, ce qui nous semble totalement hors du temps, d’autant plus pour une fintech.
Avantages & inconvénients de Citesia
 | > Une sélection et une gestion rigoureuse des opportunités > Peu de retards, pas de procédure collective ni de perte définitive > Taux de remboursement assez élevé |
 | > Peu d’opérations présentées à la collecte > 1.000 € minimum par opération > Des opérations plus longues que la moyenne du secteur |
Avis sur Citesia
La petite plateforme de crowdfunding immobilier Citesia œuvre discrètement depuis 2019 en collectant une dizaine de jolies opérations par an. Forte de plus de 50 millions d’euros de projets financés et d’un taux de remboursement de 46,3 %, elle témoigne d’une gestion solide et consciencieuse de son activité. Aucune perte définitive ni procédure collective n’est constatée. Les retards, bien qu’en augmentation, restent limités, ce qui devient rare dans le contexte actuel du marché immobilier.
Les opportunités offertes par le site de financement participatif sont très qualitatives et remarquablement bien analysées et mises en valeur par les équipes. Cependant, elles restent rares, telles des perles délicates difficiles à dénicher. Dès lors, Citesia constitue une voie de diversification à un portefeuille d’investissement dynamique en quête d’excellentes opportunités.
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