EstateGuru : Avis 2024 sur la plateforme de crowdfunding immobilier

Estateguru est une plateforme agréée en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) qui a connu une très forte croissance jusqu’à devenir le leader européen du crowdfunding immobilier. Née en 2014 en Estonie, elle regroupe plus de 160.000 investisseurs et a levé près de 800 millions d’euros dans 8 pays. Vous souhaitez connaître tous ses avantages et caractéristiques ? Vous pouvez lire dans cet article toutes des informations pour vous forger un avis sûr et démarrer sereinement vos investissements à 10,4 % en moyenne.

Mise à jour le 14/3/24

Comment fonctionne le site EstateGuru ?

Pour commencer à investir sur la plateforme de crowdlending, vous devez commencer par vous enregistrer et procéder à un premier virement. Celui-ci doit être d’au minimum 50 euros, comme pour le site Miimosa.

Ensuite, vous pouvez décider d’investir manuellement en choisissant vous-même chaque opération qui vous intéresse ou de paramétrer le robot-investisor pour qu’il le fasse automatiquement pour vous selon vos critères. Les opérations sont présentées avec beaucoup de détail tout en étant affichées de façon lisible et claire avec les mêmes données stratégiques mises en exergue. Cela vous permet de réaliser une analyse rapide et efficace en un coup d’œil ET d’étudier en détail chaque projet.

De nombreux projets sont disponibles en permanence sur EstateGuru, ce qui vous permettra de vous lancer sans trop d’attente. De plus, cette abondance vous aidera à diversifier votre portefeuille facilement.

Comment recevoir un bonus de parrainage sur EstateGuru ?

Par exemple, si vous investissez 5.000 euros durant les 3 premiers mois, vous recevrez 10 € et 25 € à l’issue de la période, soit 35 euros au total.

Description du fonctionnement du site internet

Nous allons entrer davantage dans le détail du fonctionnement du site Estate Guru afin que vous perceviez mieux ce que vous pouvez en attendre et les différences avec les autres plateformes, telles que La Première Brique ou Raizers.

Synthèse rapide des spécificités d’EstateGuru

Ticket d’entrée	50 €
Nombre d’opérations présentées	Une dizaine en permanence
Taux d’intérêt offerts	Autour de 10 % généralement
Durée habituelle des projets	Très souvent de 12 mois
Montant des prêts	40 à 200 K€ majoritairement
Versement des intérêts	Mensuellement ou in fine
Pays d’intervention	8 : Estonie, Lituanie, Lettonie, Allemagne, Finlande, Portugal, Espagne, Suède
Modalités de dépôt et retrait	Virement bancaire
Compte professionnel	Oui
Auto-investissement	Oui
Marché secondaire	Oui
Garantie de rachat	Non
Programme de fidélité	Non
Langues du site	Anglais, allemand, suédois, russe, estonien, letton et lituanien
Frais pour les investisseurs	Oui

Comment s’inscrire sur le site de P2P Estateguru ?

Comme sur pratiquement toutes les plateformes européennes d’investissement de crowdlending P2P, y compris REinvest-24 ou Twino, les premières choses que vous devez faire pour pouvoir investir dans Estateguru est :

1. Inscrivez-vous en fournissant les données habituelles (nom, adresse, téléphone, email…)
2. Confirmez l’e-mail de bienvenue après l’inscription
3. Effectuez le premier apport de fonds par virement bancaire

Il est également possible de créer un compte pour votre entreprise. Pour cela, vous devrez lancer le formulaire de création d’un compte investisseur et à la fin opter pour « Sélectionnez ceci si vous représentez une entreprise ». Il faudra bien sûr fournir un justificatif officiel pour votre société.

Le dépôt de fonds s’effectue par virement depuis un compte à notre nom, et comme sur d’autres plateformes P2P, dans un ou deux jours, vous le verrez inscrit dans votre solde.

À partir de ce moment, vous pourrez investir dans les prêts proposés sur le site web.

Comment investir dans Estateguru ?

Sur la plateforme de crowdfunding immobilier Estateguru, vous pouvez investir de deux manières : manuelle et automatique (Autoinvest). De plus, vous avez également accès à un marché secondaire pour acheter ou vendre des prêts à d’autres investisseurs.

L’investissement manuel est la méthode qui se rapproche le plus du fonctionnement des plateformes françaises. De cette manière, vous observez les projets disponibles, vous analysez les paramètres de l’investissement dans l’opération et vous décidez du montant à investir à partir de 50 euros.

Analysons un par un les paramètres d’investissement les plus pertinents de chaque opération :

• Taux d’intérêt annualisé : Logiquement, vous serez intéressé par un taux d’intérêt le plus élevé possible, toutes choses égales par ailleurs. Sur Estateguru, les intérêts varient généralement entre 9,5 et 13 % par an, 10,4 % étant la moyenne historique actuelle.
• Durée du prêt (exprimé en nombre de mois) : La plupart des projets durent entre 12 et 18 mois, bien que certains s’étendent jusqu’à 60 mois (ce qui est très rare sur le marché).
• LTV (Loan To Value) : Ce paramètre est essentiel pour comprendre la protection que vous obtenez en investissant dans des prêts. La LTV représente la « relation entre le prêt et la valeur hypothéquée ». Ainsi il indique le rapport entre le montant du prêt demandé par l’emprunteur et la valeur du bien hypothéqué offert en garantie. Du point de vue de l’investisseur, plus la LTV est faible, mieux c’est. Cela signifie que dans le cas où l’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt et que le bien qui a été fourni en garantie doit être vendu, les chances de récupérer l’investissement sont très élevées, car le bien couvre beaucoup plus que le montant du prêt. L’une des forces d’Estateguru est que sa LTV moyenne n’est que de 62,08 %, ce qui est plutôt bien (même les prêts avec un LTV de 65-70 % peuvent être considérés comme relativement sûrs)
• Type de prêt : Vous verrez indiqué soit ‘bullet’, soit ‘full bullet’. Les premiers sont ceux dans lesquels les intérêts sont versés mois après mois, mais le capital investi est remboursé à la fin, alors que dans les seconds, le capital et les intérêts sont payés en une fois à la fin de l’échéance.
• Catégorie de risque : Récemment, EstateGuru a ajouté une échelle de risque de crédit qui fournit un critère supplémentaire pour sélectionner les opérations en lien avec votre appétence au risque. Basée sur le système d’évaluation analytique de Moody’s, elle ne s’applique cependant pas à tous les prêts. Ce modèle Commercial Mortgage Metrics (CMM) évalue l’emplacement, la valeur, les flux de trésorerie et le type de garantie, les conditions du prêt (échéance, taux d’intérêt…) et d’autres éléments de crédit. Ce score tient compte à la fois de la probabilité de défaut et de la perte financière potentielle qui pourrait être subie en cas de défaut.

Auto-investissement avec Estateguru : Guide tutoriel étape par étape

En France, nous connaissons mal l’auto-investissement. Pourtant, c’est une option très utile pour diversifier facilement un portefeuille sur une plateforme sans y passer du temps. Elle nous aidera aussi à ne pas manquer de nouvelles opportunités d’investissement dès qu’elles se présentent. En outre, elle vous offre la possibilité d’investir de façon totalement rationnelle, en fonction de critères objectifs, sans que votre état d’esprit ou votre humeur n’intervienne dans vos choix de placement. Une fois vos critères définis, vous pourrez laisser le robot-investisseur choisir les meilleures opérations.

Il est important d’avoir conscience que plus vos critères sont restrictifs, plus la somme que vous avez déposée mettra du temps à être investie. Sur le bas de la page de l’autoinvest, vous verrez des indicateurs vous permettant d’évaluer le degré de contraintes que vous imposez.

Son fonctionnement est assez simple, mais il existe quelques options disponibles qui valent la peine de s’arrêter pour les décrire en détail :

1. La première chose que vous devez faire est d’activer la fonctionnalité ‘Autoinvest’ en cliquant sur le bouton dédié dans votre espace personnel.
2. Ensuite, EstateGuru vous proposera 3 stratégies-types : ‘custom’ (personnalisée), ‘conservative’ (conservatrice) ou ‘balanced’ (équilibrée). Vous pouvez soit opter pour l’une d’entre elles avec les critères pré-remplis, soit choisir de personnaliser votre propre stratégie en modifiant chaque paramètre selon vos souhaits. Pour opter pour cette dernière option, cliquez sur ‘settings’ sous la stratégie ‘custom’.
3. Ensuite, nous allons voir en détail tous les critères afin que vous les compreniez bien et puissiez choisir ce qui vous convient le mieux :

• ‘Min. interest’ (intérêt minimal) : Vous pouvez préciser si vous investissez dans tous les prêts sans fixer de taux de rendement minimum (par défaut) ou si vous exigez un minimum de 8 %, 9 %, 10 % ou 11 % d’intérêt minimum. Comprenez bien que si vous décidez de ne choisir que les taux les plus élevés, vous aurez moins d’options d’investissement et elles seront vraisemblablement les plus risquées (un taux d’intérêt rémunère un risque). Néanmoins, vous pouvez facilement écarter les taux inférieurs à 9 %-9,5 %, qui concernent très peu de projets.
• ‘Loan period’ (durée du prêt) : Vous indiquez si vous êtes intéressé à investir dans n’importe quel prêt d’une durée allant jusqu’à 60 mois (valeur indiquée par défaut) ou si vous souhaitez éviter les prêts à très long terme en réduisant cette limite à 24, 18 ou 12 mois. En écartant les plus longues durées, vous ne restreindrez pas beaucoup vos opportunités, car il y a peu de projets d’une durée supérieure à 18 mois.
• ‘Countries’ (pays) : Par défaut, votre portefeuille est investi dans tous les pays où la plateforme intervient. Il n’y a pas de raison d’exclure certains, à moins que vous ayez des craintes personnelles envers certains d’entre eux ou que vous ayez en tête d’orienter vos investissements sur l’un d’entre eux.
• ‘Loan type’ (type de prêt) : Vous avez le choix entre ‘bridge loan’ (prêt-relais), ‘business loan’ (prêt commercial) ou ‘development loan’ (prêt de développement). Chacun répond à des objectifs différents, mais tous sont garantis par une hypothèque.
• ‘Repayment type’ (type de remboursement) : Vous avez le choix entre les prêts ‘bullet’ et les ‘full bullet’. Les premiers sont ceux dont les intérêts sont versés chaque mois et le capital investi est remboursé à la fin. Pour les seconds, le capital et les intérêts sont payés en une seule fois à la fin de l’opération. Si vous cherchez à obtenir une rente régulière, la première option est préférable, sinon l’option par défaut (avec les 2 types de prêt) est la plus utile pour faire grimper votre rendement global.
• ‘LTV’ : Vous pouvez définir la LTV maximale dans laquelle vous prévoyez d’investir. Rappelez-vous que plus la LTV est élevée, plus le risque théorique est élevé. De cette manière, vous pouvez définir une LTV maximale de 75 % (option par défaut), 70 %, 65 % ou 60 % (l’option la plus sûre, mais elle limitera fortement les opérations valables à investir).
• ‘Max. exposure to single loan’ (exposition maximale à un prêt unique) : Vous indiquez le maximum que vous souhaitez investir par opération, avec un minimum de 50 euros. Vous pouvez laisser ce montant ou l’ajuster de façon à ce qu’il représente environ 10 % de votre portefeuille afin de rester diversifié.
• ‘Security’ (sécurité) : Vous avez les options ‘first rank’ (premier rang) ou ‘second rank’ (second rang) qui font référence aux priorités du prêteur concernant l’hypothèque présentée en garantie. Les premiers sont plus sûrs que les seconds et peuvent être préférés.
• ‘Include refinancing loan’ (Inclure les prêts en refinancement) : Les prêts de refinancement sont des prêts de restructuration et de consolidation de dettes. Même s’ils ne sont pas nécessairement pires si l’historique de crédit de l’emprunteur est bon, vous pouvez les exclure pour plus de sécurité.
• ‘Include stage loan’ (Inclure les prêts par étape) : Le site regorge de prêts à différents stades de développement, c’est-à-dire au fur et à mesure que l’un est réglé, un autre est accordé. Ils ne sont pas des signes de difficulté, bien au contraire, puisqu’ils indiquent une nouvelle phase dans un projet immobilier. En les excluant, vous vous fermez à un grand nombre d’options.
• ‘Exposure per project’ (exposition par projet) : Vous pouvez décider un montant maximum à allouer à chaque projet afin de maintenir votre diversification. De cette manière, vous autorisez le robot à investir dans des opérations de plusieurs étapes tout en limitant votre exposition globale au même projet.
• ‘Exposure per borrower’ (exposition par emprunteur) : Comme pour le précédent critère, vous avez la possibilité de limiter le montant investi dans tous les projets d’un même emprunteur. Ainsi, en cas de difficulté de ce dernier, vous serez davantage à l’abri.
• ‘Invest in currently open loans’ (investir dans des prêts actuellement ouverts) : Cela vous permet de démarrer l’autoinvest avec les projets actuellement publiés (‘Yes’) ou uniquement qui seront publiés après validation de votre stratégie (‘No’).
• ‘Invest all funds available’ (investir tous les fonds) : Vous verrez la possibilité de ne pas investir tout votre portefeuille avec l’auto-investissement. Ce peut être utile au lancement pour 2 raisons éventuelles : le robot a tendance à faire ses choix en laissant au final une somme inférieure à 50 euros qui ne pourra donc pas être investie ET vous recevrez votre bonus de bienvenue qui risque fort de ne pas être d’un montant suffisant pour un placement. Ainsi, vous vous évitez une somme d’argent qui ne rapporte rien ou un virement supplémentaire.

4. Une fois la configuration prête, la dernière étape consistera à accepter les conditions générales, entrer votre mot de passe et à démarrer l’investissement automatique.

Il peut être pertinent de définir une stratégie assez ouverte au lancement afin que votre argent soit assez rapidement investi, puis de resserrer vos critères dans un second temps afin de sécuriser et diversifier davantage vos placements.

Quelle stratégie mettre en place sur EstateGuru ?

Je ne vais pas vous expliquer ma stratégie, car ce qui vous importe c’est de définir la vôtre, en fonction de vos propres objectifs. Pour cela, vous devez arbitrer entre différents objectifs : avoir un maximum de rentabilité, maîtriser le risque, obtenir un rendement régulier (une rente)…

Les paramètres que propose EstateGuru sont très nombreux et vous pouvez vous y perdre. Sachez que plus vous contraignez les critères, plus vous serez limité en opportunité d’investissement.

Voici quelques stratégies d’investissement envisageables :

• Si vous voulez davantage limiter le risque, diminuez la LTV maximale, raccourcissez la durée des projets, optez pour la garantie de premier rang et limitez votre exposition par projet et emprunteur.
• Si vous voulez le maximum de rentabilité, ne retenez que les taux d’intérêt les plus élevés et n’écartez aucune autre option.
• Si vous voulez vous dégager une rente régulière, ne sélectionnez que les prêts ‘bullet’.
• Si vous souhaitez diversifier au maximum votre stratégie, indiquez 50 euros comme montant de votre prêt, diminuez votre exposition par opération et opérateur, et cochez tous les pays, tous les types de prêt, tous les taux…

Si vous ne savez pas quelle stratégie définir, vous pouvez toujours opter pour l’une des 3 prédéfinies que propose le site. Au fil du temps et de votre appropriation des différents critères, vous pourrez les personnaliser.

Comment gagner des bonus ?

Récemment, la plateforme a mis en place un système de bonification qui est lié à l’investissement automatique. Elle ajoutera l’un des bonus suivants à votre taux d’intérêt annuel lorsque vous investirez au moins les montants suivants :

• 200 € > +0,5 %
• 1.000 € > +1 %
• 5.000 € > +2 %

Combien coûte votre participation ?

Estate Guru continue malheureusement à allonger sa liste de frais et d’en augmenter les montants. Vous ne serez sans doute pas concerné par tous, mais il est bon de les avoir à l’esprit. Certains risquent d’imputer la rentabilité de vos investissements. Il est aussi regrettable qu’ils soient assez peu limpides, en témoigne la longueur des renvois en bas de page.

Il s’agit de :

• 0,05 % de frais de gestion des actifs (plafonné à 50 €) calculés mensuellement sur le montant du principal des prêts performants, sauf ceux en retard ou en défaut
• 1 € par retrait de votre compte en ligne
• 3 % du montant d’une vente sur le marché secondaire
• 10 € par mois pour un compte inactif (disposant de fonds mais pas de prêts depuis 12 mois)

Spécificités de la plateforme EstateGuru

Pour avoir encore une meilleure vision du fonctionnement de ce site, détaillons quelques unes de ses particularités :

• Qualité des biens offerts en garantie : Sur Estateguru, les propriétés offertes en garantie présentent de bonnes qualités de construction et un excellent état de conservation, car le parc immobilier est profondément renouvelé. Il s’agit parfois de très belles villas situées dans de nouveaux quartiers résidentiels et d’excellentes maisons de seconde main au centre de la capitale estonienne.
• Durée d’échéance des emprunts : Les prêts ont une durée moyenne de 12,1 mois, ce qui est très raisonnable. Certains projets de développement immobilier sont découpés en plusieurs phases qui sont indiquées dans la dénomination de l’opération. Vous pouvez accompagner l’ouvrage dans toutes ses tranches ou n’en prendre qu’une pour ne pas accumuler de risque excessif par projet.
• Paiement des intérêts : Il existe deux formes de versement : le paiement in fine (‘full bullet’) où vous êtes payé à terme du principal plus les intérêts et le paiement partiel (‘bullet’) où les intérêts sont payés mensuellement et le principal à terme.
• Fonction d’investissement automatique : Vous pourriez, bien sûr, investir manuellement dans chaque prêt, mais l’auto-invest de la plateforme est bien plus pratique. Cet outil vous permet de facilement répartir tout votre capital sur autant de prêts que possible en définissant vous-même vos critères de sélection.

Marché secondaire

Depuis septembre 2019, il y a enfin un marché secondaire sur Estateguru. Vous pouvez y céder vos placements à d’autres utilisateurs quand vous le souhaitez et acheter des prêts déjà en cours à des prix très attractifs. Autrement dit, il s’agit de l’endroit où vous pouvez vendre ou acheter des prêts en cours avant la fin de leur période.

Gardez à l’esprit qu’il y a une commission de 3 % pour les ventes sur le marché secondaire (les achats n’ont pas de commission). Si vous avez un besoin urgent de liquidité, ce peut être une option très utile.

La gestion des défauts sur Estateguru

Comme les statistiques et les avis en ligne le montrent, il y a eu une grosse augmentation des retards et de défauts en 2023. Le site précise qu’il met en moyenne 10,8 mois pour récupérer les fonds des prêts en défaut.

Au vue de ce que je lis un peu partout sur le web, il est peût-être encore important de rappeler qu’un projet en défaut n’est pas une perte financière ! Il s’agit d’un prêt dont l’emprunteur a atteint un certain retard dans le remboursement de son emprunt et du début des procédures de recouvrement lancées par le site.

J’ai moi-même eu un prêt en défaut l’an passé. Sans en faire une généralité, voici ce que cela a donné :

Le délai de recouvrement total est plutôt admirable, 7 mois seulement. L’ensemble du principal a été recouvré. Donc, il n’y a pas eu de perte.

Ce qui est aussi notable, c’est que les prêts sont déclarés en défaut à partir de 90 jours de retard sur le versement des intérêts. Trouvez-moi un seul site de crowdfunding français qui fait ça ! Du coup, les procédures ont été lancées rapidement, avant même la fin programmée du projet qui devait durer 12 mois. Ce qui fait que, au total, le prêt a duré 15 au lieu des 12 mois, soit 3 mois de retard.

Retraits d’argent sur le site Estateguru

Vous pouvez effectuer des retraits d’argent non investi à partir d’un centime d’euro à un coût de zéro euro. D’après notre expérience, le traitement des retraits est très rapide et en un ou deux jours ouvrables, vous aurez votre argent sur notre compte bancaire. Cependant, des frais de 1 € sont facturés pour chaque retrait.

Ergonomie web & navigation sur le site

L’expérience utilisateur globale sur Estateguru est plaisante et bien pensée. Il est généralement facile d’accéder aux informations que vous recherchez ou aux projets dans lesquels investir. Globalement, le site web est plutôt intuitif et simple. Avec un peu de temps pour vous familiariser, il sera confortable à utiliser. Néanmoins, il n’est pas traduit en français.

Peut-on investir sur cette plateforme sans être bilingue ?

Le site n’est pas traduit en français, ce qui est dommage. Néanmoins, il existe en anglais et la présentation des projets en toujours la même. Dans le contenu de cet article, nous vous détaillons les principaux éléments à prendre en compte. Aussi, même sans être bilingue, vous aurez les clés pour analyser les projets. En outre, la fonction d’autoinvest est faite pour fonctionner automatiquement une fois paramétrée. Donc vous n’avez pas besoin d’effectuer un grand nombre de traduction.

Enfin, si vous ne parlez pas bien anglais, vous pouvez compter sur la traduction en ligne qui est fort utile. Le plus simple est d’utiliser le navigateur Chrome et vous pouvez demander à traduire instantanément tout le site directement dans la barre d’adresse ou avec un clic-droit.

Avis des utilisateurs d’EstateGuru

Différents sites internet recueillent des avis sur les services web. Aussi, il est toujours intéressant pour se forger sa propre opinion de regarder ce qui s’écrit, comme nous l’avons fait avec d’autres plateformes, comme Lymo ou Citesia par exemple. Concernant Estate Guru, nous avons recensé les commentaires suivants sur des plateformes réputées :

Sites collecteurs	Nombre d’avis	Note globale
Trustpilot	827	2,6/5
Google	99	2/5
Facebook	120	4,7/5

Cette société basée en Estonie affiche beaucoup d’avis en ligne. Ces derniers mois, avec l’augmentation des défauts, beaucoup de commentaires ont été publiés sur les différents sites. Le bilan semble contrasté globalement, car les notes moyennes sont très diverses. En regardant sur les différents sites les avis exprimés sur EstateGuru, nous constatons cependant que ceux de sa page Facebook sont des fakes ventant les mérites de telle ou telle solution d’investissement miracle.

Les commentaires sur les 2 autres plateformes paraissent globalement plus adaptés, ce qui nous fait des notes de 2,6/5 et 2/5, ce qui est plutôt mauvais. Ces derniers mois les avis négatifs ont explosé, faisant drastiquement diminuer les notes.

Les commentaires positifs des dizaines d’investisseurs satisfaits corroborent le sentiment général que nous avons affaire à une société professionnelle et sérieuse qui prend soin de ses investisseurs. Ils évoquent des prêts intéressants et rentables, une interface simple et agréable ainsi qu’une équipe réceptive et réactive. Quelques avis récents font état du recouvrement de prêts en retard.

Les avis négatifs sur cette plateforme en ligne évoquent l’augmentation des retards et des défauts des prêts avec, pour certains, une importante proportion de leur portefeuille en retard. Quelques avis évoquent aussi des pertes financières d’une grande proportion du portefeuille. De plus, certains insistent sur le manque de communication de la plateforme concernant ces retards et les récupérations en cours des opérations en défaut ainsi que sur la lenteur des recouvrements.

Qu’est-ce qu’Estateguru ?

Porté par la société éponyme, Estateguru est une place de marché européenne née en 2014 sur laquelle des entreprises solvables viennent solliciter un financement en apportant des biens immobiliers (appartements, chalets, lotissements, terrains…) en garantie hypothécaire. Cette particularité (tous les prêts bénéficient d’une garantie immobilière) en fait un modèle d’investissement bien plus sûr a priori que les autres prêts participatifs équivalents, puisqu’en cas d’échec du prêt, le bien présenté en garantie est vendu pour rembourser le crédit et les intérêts.

Bénéficiant de l’agrément de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP), ce site web compte déjà plus de 160.000 investisseurs ayant investi plus de 800 millions d’euros en participant à plus de 6.300 prêts avec un rendement historique de plus de 10,4 %, soit un gain total de 76.755.521 €. Ces quelques chiffres sont en eux-mêmes une excellente lettre de motivation pour ce site de crowdlending.

Fiche signalétique de la société

Nom de la société	EstateGuru OÜ
Implantations	Tallinn (Estonie) siège social, Riga (Lettonie), Vilnius (Lituanie), Helsinki (Finlande), Berlin (Allemagne), Erevan (Arménie)
Date de création	2014
Siège social	Tartu mnt 10/Pääsukese 2, Tallinn, 10145
Co-fondateurs	Marek Pärtel, Kristjan-Thor Vähi, Marko Arro et Kaspar Kaljuvee
CEO	Mihkel Stamm
Agrément	Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) depuis le 1/6/23
Prestataire de services de paiement	Lemonway
Rapport annuel	Oui
Statistiques en ligne	Oui
Blog	Oui
FAQ	Oui
Authentification à 2 facteurs	Oui
Réseaux sociaux	Facebook, LinkedIn, Twitter, YouTube, Instagram
Service client	Par téléphone et email

L’équipe EstateGuru.co

Marek Pärtel a co-fondé la société avec Kristjan-Thor Vähi, qui agit actuellement en tant que co-fondateur passif au sein de la plateforme, Marko Arro et Kaspar Kaljuvee, et pas une seule femme.

Estateguru dispose d’une équipe d’exception, experts en investissements immobiliers et en gestion d’entreprise dans le monde dynamique des FinTech. Vous pouvez découvrir les principaux dirigeants de l’entreprise sur le site internet. Sur les 16 personnes présentées, seules 3 sont des femmes, ce qui témoigne d’une très faible mixité dans les principaux postes.

Marek Pärtel, co-fondateur, membre du Conseil d’administration et ancien CEO

Marek est la figure emblématique d’Estateguru, fondateur, ancien PDG et membre du Conseil d’administration. Il possède près de deux décennies d’expérience en investissement immobilier et une passion pour la gestion et l’administration des entreprises.

Il est impliqué dans l’immobilier depuis 2002 et fait partie de l’entreprise depuis sa création. Marek est également conférencier et partenaire de plusieurs autres fintech immobilières estoniennes. Il investit avec Startup Wise Guys, un accélérateur de startups B2B populaire qui a cofondé la plateforme d’achat-location InRento.

Marek est très actif sur les réseaux sociaux professionnels comme LinkedIn. Il parle également d’événements financiers comme la Finanzmesse à Zurich ou en Suisse.

Mihkel Stamm, CEO

Promu CEO en 2022 après avoir exercé en tant directeur des opérations de la société, Mihkel est issu du secteur bancaire, où il a accumulé des années d’expérience dans des postes à haute responsabilité liés au développement des affaires. Très peu d’informations, notamment sur son parcours scolaire et professionnel, figurent sur sa page LinkedIn. Il se décrit comme un passionné par la technologie, l’immobilier et l’innovation numérique.

Mihkel est secondé par :

• Marko Arro, Chief Financial Officer (CFO) : Marko est le directeur financier avec plus de 10 ans d’expérience dans diverses sociétés de développement immobilier et d’investissement et un MBA de gestion financière à l’Estonian Business School.
• Andrés Luts, Responsable des Risques
• Judith Tan, Responsable des marchés de capitaux

Statistiques majeures de la plateforme

Pour mieux envisager cet acteur européen du crowdfunding, voici quelques données issues de sa page dédiée. Cette dernière est plutôt très fournie (surtout si vous êtes connecté), alors n’hésitez pas à la parcourir en détail. Si la page offre des données statiques, nous vous proposons une comparaison issue de notre précédente collecte de données.

	08/07/22	29/01/23	14/03/24
Prêts financés	596.920.721 €	685.314.150 €	792.502.133 €
Nombre de prêts financés	3.899	4.969	6.348
Prêt moyen financé	153.096 €	137.918 €	124.843 €
LTV moyenne	60,07 %	60,18 %	62,08 %
Taux d’intérêt moyen	11,07 %	10,82 %	10,4 %
Durée moyenne des prêts émis	14 mois	14 mois	13 mois
Prêts remboursés	337.703.720 €	350.999.795 €	461.366.693 €
Nombre d’investisseurs	136.340	154.776	160.959
Part de femmes au sein des investisseurs	/	11,30 %	11,25 %
Origine des investisseurs	106 pays	106 pays	106 pays
Encours moyen d’un portefeuille	5.658 €	6.046 €	5.634 €
Nombre moyen de prêts en portefeuille	33	36	35
Nombre moyen d’investisseurs par prêt	798	749	708
Taux de remboursement	52,56 %	52,55 %	60,23 %
Taux de retard	9,63 %	7,42 %	0,34 %
Taux de défaut	2,25 %	10,19 %	17,30 %
Pourcentage entièrement récupéré	57,19%	3,55 %	5,11 %
Rendement moyen des prêts entièrement recouvrés	9,21 %	8,80 %	8,49 %
Durée moyenne du défaut au recouvrement intégral	10,5 mois	11,8 mois	10,8 mois
Perte définitive	0	0,01 %	0,01 %

Garantie de rachat : Un système absent

Estateguru n’offre pas de garantie de rachat sur ses prêts, car il a mis en place un autre dispositif pour assurer la sécurité des placements des investisseurs. Il s’agit de la protection du prêt avec la garantie hypothécaire que vous pouvez évaluer à travers le LTV.

Plus la LTV est faible, plus votre investissement est protégé et vous avez davantage de chance de vous faire rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur. Le système requiert donc un recouvrement de la part d’Estateguru des prêts en défaut qui prend plusieurs mois, près d’un an en moyenne au total. Il permet à la plateforme d’afficher un niveau de perte définitive minime, de 40.121 €, soit 0,01 %, correspondant à 2 prêts de 2017 et 2018. Reste à voir comment vont se conclure les recouvrements qui sont toujours nombreux.

Est-ce qu’Estateguru est sûr ? Risques et réglementation

Estateguru est une société ayant une existence légale attestée et disposant du nouvel agrément européen, Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP). Elle fonctionne avec l’un des deux grands noms des prestataires de paiement, Lemonway, créant un compte personnel pour chaque investisseur.

Il s’agit d’une plateforme considérée comme à faible risque dans le monde du crowdlending et du crowdfunding immobilier. Il en est ainsi parce que tous leurs prêts ont des garanties hypothécaires, de sorte que si le prêt devait échouer, l’investissement pourrait être récupéré en vendant les propriétés hypothéquées par l’emprunteur.

De plus, Estateguru a l’habitude de travailler avec des LTV relativement faibles (en moyenne 62,08 %, même si elle est en augmentation), ce qui donne encore plus confiance en ce système de récupération du capital en cas de problème. De plus, le niveau de perte définitive est particulièrement bas (à peine quelques milliers d’euros) et l’équipe de direction qui l’exploite fait un très bon travail de filtrage des projets et des opportunités, en laissant de côté ceux qui ont le plus de chances d’être problématiques.

Toutefois, le taux de défaut sur la plateforme est passé de 2,25 % mi 2022 à 17,3 % aujourd’hui (même si le taux de retard est très minime). De nombreux projets sont donc en recouvrement à l’heure actuelle. Le modèle de garantie hypothécaire est donc à l’épreuve et les résultats qui seront obtenus seront donc très éclairants sur les performances à venir.

Comme pour tout investissement offrant un tel rendement moyen, il existe certains risques qui peuvent être résumés comme suit :

Risque d’illiquidité du capital investi

Comme nous l’avons souligné, Estateguru dispose d’un marché secondaire pour rendre nos investissements liquides si nécessaire. Malgré cela, compte tenu du fait que la durée moyenne des projets remboursés sur la plateforme est de 12,1 mois et que le marché secondaire dépend toujours de l’offre et de la demande à tout moment, vous devez vous assurer que vous n’investissez que l’argent dont vous n’aurez pas besoin pendant cette période.

Risque de défaillance de l’emprunteur

Existant sur toutes les plateformes de crowdlending, ce risque est atténué chez Estateguru par divers facteurs, notamment :

• Couverture de tous les prêts plateforme avec une garantie hypothécaire
• LTV moyenne par prêt à 62,08 %
• Echelle de risque établie par Moody’s
• Filtrage actif des projets d’investissement par l’équipe experte du site

Risque de faillite d’Estateguru

Tous les fonds qui sont déposés sur la plateforme sont séparés des comptes de celle-ci, grâce à Lemonway. En conséquence, en cas de difficultés économiques de la part d’Estateguru, vous pourrez récupérer votre argent non investi sans aucun problème.

En revanche, Estateguru n’agit qu’en tant que simple intermédiaire entre les investisseurs et le promoteur du prêt correspondant. Donc même en cas de faillite d’Estateguru, vos prêts perdurent. Vous auriez les mêmes droits et garanties qu’avec la plateforme en fonctionnement.

En fait, dans le cas peu probable où cela se produirait, une autre société ou entité serait nommée pour reprendre les efforts déployés par la plateforme. Dès lors, il n’y aurait vraisemblablement aucun changement dans le reporting et la gestion de votre portefeuille de prêts.

Fiscalité sur la plateforme estonienne

La fiscalité de vos placements sur Estateguru est la même que sur n’importe quel site de crowdlending qu’il soit basé en France ou ailleurs. Néanmoins, le site estonien ne vous prélève pas la flat tax ou les prélèvements sociaux.

Lorsque vous investissez dans cette plate-forme, vous devez garder à l’esprit qu’Estateguru ne retient aucun impôt à la source. Vous devez déclarer les intérêts que vous générez sur celle-ci dans notre déclaration de revenus annuelle. En cas de doute, consultez un conseiller fiscal.

Au final, cela revient au même que un site français, à la différence que vous avez pu jouir plusieurs mois d’une certaine somme d’argent (correspondant à votre impôt) pour la faire fructifier..

Coordonnées et service client

Estateguru a son siège à Tallinn, en Estonie, ainsi que des bureaux en Lettonie, en Lituanie, au Royaume-Uni, en Finlande, en Allemagne et en Arménie. C’est l’une des plus grandes plateformes européennes de prêt participatif en termes d’infrastructure, d’emplacements physiques et de nombre d’employés.

Ils ont un service client actif, à la fois par téléphone au (+372) 6412777 et par e-mail à info@estateguru.co.

Tous les doutes et questions que nous avons soulevés avec l’équipe d’Estateguru ont toujours été résolus. Ils ont répondu rapidement et professionnellement, avec un haut degré de satisfaction de notre part. Sans aucun doute un point très favorable dans l’évaluation de cette plateforme.

Atouts & contraintes de cette plateforme de crowdfunding immobilier européenne

	> Un grand nombre de projets disponibles en permanence dans 8 pays > Taux de rendement moyen intéressant (10,4 %) avec une durée courte (12,1 mois) > Investissements entièrement automatisables > Ticket d’entrée à 50 €, idéal pour une super-diversification > Retards et pertes très faibles
	> Taux de défaut à 17,3 % et taux de recouvrement total de 5,11 % > Frais divers en augmentation régulière > Site non traduit en français (mais, disponible en anglais)

Avis sur la plateforme EstateGuru

Sérieuse, fiable et transparente, Estateguru est une excellente plateforme de crowdfunding immobilier européenne qui affiche une rassurante ancienneté. Elle présente de nombreux gages de confiance qui limitent les risques, tels que l’agrément européen, la garantie hypothécaire sur chaque prêt, le prestataire de paiement Lemonway.

En outre, elle affiche un bon rendement historique (même s’il est en diminution) pour le niveau de risque et les opportunités de diversification nombreuses. Aussi, même si le site n’est pas traduit en français et n’est pas domicilié en France, il s’agit d’une excellente option de rendement et de diversification d’un portefeuille de crowdlending dans 8 pays européens pour une durée de prêt faible (12,1 mois) pour ce secteur.

Par ailleurs, son taux de retard des prêts est infime, tout comme son taux de perte définitive. Cependant, son taux de défaut à 17,3 % est relativement élevé (même s’il inclut tout prêt ayant un retard de remboursement de ses intérêt de plus de 90 jours) et son niveau de recouvrement total encore faible (5,11 %).

---

Vous pouvez aussi aimer :

• Citesia
• Immocratie
• La Première Brique
• Lymo
• Raizers
• Reinvest24