Jeune, dynamique et en forte croissance, Reinvest24 est une plateforme de crowdfunding immobilier qui a le vent en poupe. Il est vrai qu’un rendement moyen de 15,1 % par an, cela fait rêver ! Avec un taux de défaut nul et des prêts à hauteur de 36 millions d’euros, ce site estonien est-il pour autant fiable et sécurisé ? Une création en 2018 et une communauté de 28.000 investisseurs sont-ils suffisants ? Découvrez le fonctionnement de la plateforme de crowdlending Reinvest24 et bien plus encore pour vous constituer un avis éclairé et décider d’investir ou non.
Mise à jour le 12/4/24 : La plateforme Reinvest24 semble ne plus avoir de projets. L’autorité de surveillance financière estonienne Finantsinspektsioon a publié un avis précisant qu’elle n’a pas l’agrément pour ses activités de crowdfunding.
Sommaire
Comment investir sur Reinvest24 ?
Rien de plus simple que de participer à une opération immobilière sur Reinvest24. Il vous faut avant toute chose avoir été au bout de la procédure d’inscription. Comme sur n’importe quel site de crowdfunding, il vous sera demandé de remplir un certain nombre d’informations vous identifiant dans le cadre du KYC (‘Know Your Customer’ pour ‘Connaissance du Client’), conformément aux exigences légales et aux réglementations en vigueur.
Ensuite, vous devez transférer par virement bancaire la somme que vous souhaitez investir. Elle doit être au minimum de 100 euros. La plateforme n’a pas de montant maximum, mais votre banque doit en avoir. Renseignez-vous sur ce point directement auprès d’elle.
Pour investir sur un projet, vous n’aurez qu’à faire votre choix parmi les offres en cours, comme vous pouvez le voir sur Raizers. Vous recevrez des alertes email dès qu’une nouvelle opération va être ouverte. En fonction de vos objectifs, vous pouvez sélectionner un projet, noter le montant que vous souhaitez lui allouer et valider.
Une fois que le projet est totalement financé (ce qui prend généralement que quelques jours), l’opération apparaîtra dans le suivi de vos investissements. Vous pourrez facilement suivre l’avancée de la construction ainsi que le versement mensuel de vos intérêts.
La prime de bienvenue
Sans objet : La plateforme est en stand-by.
Comment fonctionne ce site de crowdfunding immobilier ?
ReInvest24 offre aux investisseurs la possibilité d’abonder à partir de 100 euros des prêts immobiliers. Historiquement, ils étaient situés dans les Pays Baltes et en Moldavie. Aujourd’hui, la société a étendu ses activités jusqu’à l’Europe de l’Ouest, offrant ainsi davantage de diversification géographique.
En matière de type d’investissements, la plateforme a fait évoluer son offre au fil des années. Alors qu’au début, elle était surtout active sur le crowdfunding immobilier locatif, c’est-à-dire l’achat de part de logements générant un rendement locatif, elle oriente aujourd’hui majoritairement ses activités sur le crowdfunding de la promotion immobilière, tel que nous le connaissons sur La Première Brique ou EstateGuru. Alors que, avec le premier, il est possible d’envisager des rendements de l’ordre de 8 % l’an, avec le second, Reinvest 24 cartonne à plus de 15 % par an.
Quels types de placement proposent la plateforme de crowdlending ?
Sur le site estonien, il existe 4 types d’investissement auxquels vous pouvez souscrire :
- Projet de développement : Initiés en direct par Reinvest24 ou via un véhicule (SPV pour ‘Special Purpose Vehicle’), ces projets à fort rendement sont garantis par une hypothèque généralement.
- Prêt adossé à l’immobilier : Bénéficiant d’une due diligence approfondie, ces prêts à un tiers disposent d’une hypothèque de 1er rang avec garantie. Le LTV (ratio de prêt sur valeur) du collatéral peut varier entre 50 et 80 % et une durée de 6 mois à 36 mois. Reinvest 24 travaille avec un petit nombre de développeurs fiables et expérimentés qu’elle connaît bien.
- Projet de prêt non performant : Il s’agit de l’achat d’un prêt non performant garanti par un collatéral, généralement, une hypothèque de premier rang sur un bien immobilier avec un LTV jusqu’à 60 %. Ces projets durent de 0,5 à 2 ans le plus souvent.
- Projet de location : Un SPV achète une propriété, réalise parfois des travaux et la met en location à long terme. L’investissement permet de bénéficier du versement mensuel d’une part des revenus locatifs et d’une plus-value versée lors de la vente du bien dont la valeur s’est appréciée.
Pour résumer, Reinvest24 est capable de proposer 4 types de projets. Outre celui des prêts non-performants (que je n’ai jamais vu sur le site), les projets de crowdfunding immobilier locatif vous permettent de vous constituer une petite rente. Je trouve cependant qu’ils sont de plus en plus rares. Il reste donc principalement 2 types de projets : de développement ou adossé à l’immobilier. Les premiers sont plus sûrs et moins rentables que les seconds. Vous pouvez voir sur la fiche descriptive de chaque placement dans quelle catégorie il figure.
Synthèse rapide des spécificités du site P2P REinvest 24
| Ticket d’entrée | 100 € |
| Nombre de projets présentés | Entre 2 et 6 généralement |
| Taux d’intérêt constatés | 12-16 % en moyenne |
| Durée observée des projets | Autour de 12 mois |
| Montant des prêts | 200 à 300 K€ souvent |
| Versement des intérêts | Mensuel, le plus souvent |
| Collatéral | Hypothèque |
| Modalités de dépôt et retrait | Virement bancaire |
| Compte professionnel | Oui |
| Auto-investissement | Non |
| Marché secondaire | Oui |
| Garantie de rachat | Non |
| Langues du site | Anglais, allemand, espagnol, estonien et bulgare |
| Frais pour les investisseurs | 1 % à la sortie + 2 € sur chaque retrait |
Qui peut devenir investisseur ?
Pour pouvoir vous inscrire sur la plateforme, vous devez avoir plus de 18 ans, une pleine capacité juridique et pouvoir effectuer un dépôt à l’aide d’un compte bancaire européen. Toutefois, vous pouvez utiliser des fournisseurs de paiement indépendants, tels que Wise avec un compte multidevise, Revolut ou Paysera.
Vous devrez justifier de votre identité dans le cadre de la procédure KYC avant de pouvoir commencer à investir. Les documents acceptés sont le passeport, la carte d’identité européenne (recto-verso) ou le titre de séjour. Si vous êtes hors de la zone UE, vous devrez présenter obligatoirement votre passeport.
Il est aussi possible d’investir pour le compte de votre entreprise. Pour cela, vous pouvez ajouter un compte professionnel après avoir validé votre compte personnel. Les documents à joindre sont alors une attestation d’immatriculation et un justificatif de votre droit à agir au nom de la société.
Quels sont les frais qui existent sur la plateforme ?
Sur le site Reinvest24, vous serez concerné par uniquement 2 types de frais :
- 1 % du montant investi à la sortie d’un projet, c’est-à-dire lorsque le principal vous est remboursé
- 2 € sur chaque retrait d’argent réalisé sur le site, quel qu’en soit le montant
Donc, pour avoir une bonne idée des rendements nets de frais, considérez que chaque investissement de 100 € aura une rentabilité de 1 % de moins que le taux affiché. Ainsi, un projet à 16 % ne sera en fait qu’à 15 % et une opération à 14 % à 13 %, par exemple. Et, concernant les retraits, essayez de les espacer et profitez davantage des intérêts composés !
Qu’est-ce que le marché secondaire ?
Le marché secondaire est l’endroit où les investisseurs peuvent revendre leurs placements à d’autres investisseurs afin de récupérer des liquidités, alors que le marché primaire est le lieu où se déroule l’offre initiale des projets. Vous y avez accès dans la rubrique ‘properties’ à partir des onglets situés en haut de page.
Si la valeur initiale de l’unité de créance est de 1 €, sur le marché secondaire, les investisseurs peuvent fixer leur propre prix pour vendre leur investissement. Aussi, si vous voyez un ‘price per clain unit’ inférieur à 1 €, vous êtes face à une remise.
Avis des utilisateurs de Reinvest24
Il est toujours très intéressant pour se forger une opinion d’écouter celles des autres, de ceux qui connaissent et ont expérimenté. Trois principaux sites reconnus recueillent les commentaires. Comme nous l’avons fait pour les autres, tels que Citesia ou Raizers, voici ce que cela donne pour Reinvest 24 :
| Sites collecteurs (6/2/23) | Nombre d’avis | Note globale |
|---|---|---|
| Trustpilot | 108 | 4,4/5 |
| 1 | 5/5 | |
| – | – |
Malheureusement, la jeune société estonienne n’est pas encore très présente sur les différentes plateformes d’avis. Il faut donc se contenter des commentaires laissés sur TrustPilot. Leur nombre est suffisant pour représenter un échantillon suffisamment représentatif. Il faut garder en tête qu’une personne ayant eu une mauvaise expérience sera plus tentée de laisser un avis en ligne qu’une personne satisfaite.
Globalement, les avis sur Reinvest24 sont très positifs. Ils évoquent principalement l’excellent retour sur investissement, la simplicité d’utilisation ainsi que la présentation idéale des projets. Les utilisateurs de toute nationalité apprécient la facilité avec laquelle les souscriptions sont effectuées. Ils déclarent que l’ergonomie du site et son esthétisme sont au rendez-vous.
De plus, les souscripteurs aiment tout particulièrement les taux d’intérêts souvent supérieurs à 14 %/an. Les critiques concernent la prolongation des prêts au-delà de la période initialement prévue, ce qui a récemment été observé sur les opérations en Moldavie.
A titre personnel, je suis bluffée par la hauteur des taux d’intérêt, le nombre de belles opérations et la facilité d’utilisation du site. Je compte davantage employer cette plateforme dans l’avenir pour réorienter vers investissements placés sur certains sites français en difficulté.
Présentation de la société REinvest24
Le site est dédié au crowdfunding de la promotion immobilière majoritairement, alors que son activité principale à ses débuts était le crowdfunding locatif. Il intervient historiquement dans les Pays Baltes, mais s’est fortement développé en Moldavie et plus récemment dans des pays européens de l’ouest, tels que l’Espagne, l’Allemagne et la Suisse.
Statistiques de performances de la plateforme P2P
Pour continuer à présenter ce site européen du crowdlending, découvrez ses statistiques les plus importantes. Elles sont issues de la page consacrée de son site internet que nous vous conseillons de visiter afin de peaufiner votre propre jugement. Nous vous reportons ici les principales données au 06/02/2023, comme nous l’avons fait pour Immocratie ou le site October (ex-Lendix).
| Prêts financés | 36.598.160 € |
| Nombre de projets financés | 215 |
| Taux de rendement moyen annuel | 15,09 % |
| Durée moyenne des prêts émis | 10 mois |
| Ordre d’importances des pays où sont réalisés les opérations | Espagne (30 %), Estonie (27 %), Moldavie (26 %), Lettonie (11 %), Allemagne (5 %), Suisse (2 %) |
| Prêts remboursés | 17.081.019 € |
| Nombre de prêts remboursés | 92 |
| Montant des transactions sur le marché secondaire | 28.329 € |
| Nombre d’investisseurs | 23.309 |
| Origine des investisseurs | 143 pays |
| Principales origines des investisseurs | Estonie, Allemagne, Bulgarie, Espagne, Pays-Bas, France, Grèce, Italie |
| Encours moyen d’un portefeuille | 4.575 € |
| Nombre moyen d’investisseurs par prêt | 311 |
| Taux de défaut | 0 |
En complément, il est important de noter que l’activité de Reinvest est à plus de 91 % consacrée au crowdfunding immobilier, mais qu’elle propose ponctuellement aussi des opérations de location et des prêts de développement.
Fiche signalétique de la société
| Nom de la société | Reinvest24 OÜ |
| Implantations | Estonie, Allemagne, Espagne et Moldavie |
| Zones d’investissement | Lettonie, Estonie, Allemagne, Espagne, Suisse et Moldavie |
| Date de création | 2018 |
| Siège social | Swiss House, Roosikrantsi 11, Tallinn, 10119, Estonie |
| Numéro d’enregistrement | 14383364 |
| Président | Tanel Orro |
| Rapport annuel | Non |
| Statistiques en ligne | Oui |
| Blog | Oui |
| FAQ | Oui |
| Authentification à 2 facteurs | Oui |
| Service client | Par téléphone (+372) 52 433 38 et email support@reinvest24.com |
La gestion des risques
Avec un rendement moyen aussi intéressant, il est bien évident que le capital n’est pas garanti et les projets soumis à quelques risques. Pour offrir le meilleur niveau de sécurité possible à ses investisseurs, Reinvest24 dispose de différents leviers.
Ainsi, la plateforme de crowdlending procède à une évaluation de la sécurité, de la rentabilité et des risques de chaque projet qu’elle va accompagner. Pour cela, son équipe se compose d’experts en immobilier et en investissement.
Lorsque vous investissez dans une opération immobilière, le site a mis en place des process permettant de sécuriser votre placement. Concrètement, cela se traduit différemment selon le type de prêt consenti :
- Les projets de développement sont initiés par un SPV qui possède le bien et est contrôlé par Reinvest 24. Une fois les travaux réalisés, les locaux sont vendus ou refinancés auprès d’institutions financières afin de rembourser les investisseurs du capital et des intérêts.
- Pour les prêts garantis par l’immobilier, une hypothèque de premier rang sur les biens immobiliers ou des parts sociales sont donnés en garantie. De plus, le LTV est généralement compris entre 50 et 80 %.
- Concernant les projets de location, les immeubles seront acquis et gérés par le SPV appartenant à Reinvest. De plus, une hypothèque de 1er rang peut être ajoutée.
En outre, le site proposant des opérations en Moldavie (26 % de l’ensemble des projets financés, en diminution), il est important de parler des risques concernant ce petit pays coincé entre Ukraine et Roumanie. En effet, depuis l’été 2022, des retards sont constatés concernant ces projets impactés par la guerre.
Le site déploie beaucoup d’énergie à suivre ces opérations de près et tenir informé les investisseurs. Des informations régulières sont fournies sur le blog et une webcam a même été installée pour suivre certains de ces chantiers. Le corolaire de cette situation est que les nouveaux projets en Moldavie présentent des taux d’intérêt très supérieurs (plus de 16 %), mais aussi moins d’investisseurs intéressés.
Quelle est la fiscalité sur Reinvest ?
Comme toute plateforme étrangère, REinvest24 ne prélève pas d’impôt sur vos gains, tel que le PFU français. Vous percevez des rémunérations brutes qu’il vous faut déclarer aux services fiscaux français ou de votre pays de résidence fiscale.
Pour ce faire, vous pouvez télécharger le rapport sur vos revenus annuels mentionnant tous les gains en capital de vos investissements. Vous devrez reporter le montant total de l’année dans votre déclaration de revenus.
Pour les résidents français, les intérêts gagnés sont soumis à la même taxation que sur n’importe quel site de crowdfunding. Autrement dit, ils sont soumis à la flat tax de 30 % par défaut ou au barème.
Avantages & inconvénients de Reinvest24
 | > Rendement très attractif : 15,1 % > Sécurisation des investissements avec une hypothèque > Taux de défaut de 0 % > 100 € de ticket d’entrée |
 | > Pas de d’investissement automatique, ni de garantie de rachat > Pas de version française (mais, en anglais et partiellement en espagnol) |
Avis sur Reinvest24
Bien qu’encore jeune, ce site de crowdfunding immobilier s’est déjà hissé au rang des acteurs de premier plan au niveau européen. Offrant 14-15 % par an de rentabilité, il séduit en masse les investisseurs européens d’autant qu’il a su maintenir son taux de défaut nul.
Néanmoins, il est dommage que la plateforme ne dispose pas de certaines fonctionnalités et garanties qui permettraient d’investir les yeux fermés (ou presque). Nous avons noté l’absence d’auto-investissement et de la garantie de rachat, mais aussi de la publication du rapport annuel. En outre, le contexte géo-politique de la guerre en Ukraine appelle à une certaine prudence avec les projets en Moldavie (qui représentent environ 1/4 de l’offre).
Toutefois, le site évolue globalement positivement. Les frais ont amplement diminué et les projets de promotion immobilière se sont développés à une vitesse folle. Globalement, la plateforme estonienne offre un excellent niveau de sécurité avec ses prêts hypothécaires et a l’immense avantage (par rapport à bons nombre de plateformes françaises) d’avoir très peu de retards dans ses remboursements.
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