Dernière mise à jour le 18 mars 2023
Vous voulez vous lancer dans l’investissement en crowdfunding immobilier ? Ou vous souhaitez trouver de nouvelles plateformes pour augmenter votre participation ? Pour faire les meilleurs choix pour votre épargne, il est utile de comparer les sites participatifs selon un certain nombre de critères. Ainsi, en fonction des objectifs prioritaires de votre stratégie d’investisseur, vous pourrez opter pour telle ou telle plateforme. Découvrez notre comparatif 2023 du crowdfunding immobilier.
Comment analyser les plateformes de crowdfunding immobilier ? Comparatif des critères 2023
Pour étudier les plateformes de financement participatif immobilier, il existe un très grand nombre de critères qui peuvent être scrutés. L’association professionnelle Financement Participatif France (FPF) en suggérant la présentation des indicateurs de performance des plateformes nous aide grandement dans cette comparaison.
Ainsi, pour un certain nombre de paramètres, il est facile de trouver l’information sur la majorité des sites français (bien que certains ne jouent pas le jeu), mais beaucoup plus difficile à l’étranger. Vous constaterez donc que certaines données sont totalement absentes pour les plateformes européennes.
Nous avons retenu quelques paramètres pour vous proposer un article relativement concis malgré tout. Il est utile de compléter ce décryptage par les dernières actualités de la plateforme, voire par d’autres paramètres qui vous tiennent à cœur. N’hésitez pas, à ce sujet, à nous suggérer un complément d’information.
Nous avons retenu pour ce comparatif du crowdfunding immobilier 29 plateformes dédiées à la promotion immobilière (donc, en excluant les sites dédiés au locatif). Les données ont été collectées sur chaque site internet les 1er et 2 février 2023.
L’ancienneté de la plateforme de crowdfunding immobilier
| Date de création | Nationalité | Agrément | Nb d’inscrits | |
| Wiseed | 2008 | France | PSI | 197045 |
| Lymo | 2011 | France | CIP | 26919 |
| Anaxago | 2012 | France | CIP | 12000 |
| LookandFin | 2012 | Belgique | / | |
| Finple | 2013 | France | CIP | 15290 |
| EstateGuru | 2014 | Estonie | / | 154901 |
| Homunity | 2014 | France | CIP | 101644 |
| Crowdestate | 2014 | Estonie | / | 65500 |
| Immocratie | 2014 | France | CIP | |
| Koregraf | 2014 | France | CIP | |
| WeShareBonds | 2015 | France | CIP | 16087 |
| ClubFunding | 2015 | France | CIP | |
| Housers | 2016 | Espagne | / | 135772 |
| Raizers | 2016 | France | CIP | 50000 |
| Baltis | 2016 | France | CIP | 4800 |
| Beefordeal | 2016 | France | PSFP | |
| Find & Fund | 2016 | France | CIP | |
| FundImmo | 2016 | France | PSI | |
| Upstone | 2016 | France | CIP | |
| WeeXimmo | 2016 | France | CIP | |
| Citesia | 2017 | France | CIP | |
| Monego | 2017 | France | CIP | |
| My Capital Immo | 2017 | France | CIP | |
| Crowdestor | 2018 | Lettonie | / | 26349 |
| Reinvest24 | 2018 | Estonie | / | 23130 |
| Nordstreet | 2018 | Lituanie | / | 3962 |
| La Première Brique | 2019 | France | IFP | 18652 |
| Max Crowdfund | 2020 | Pays-Bas | / | 10200 |
| Mahana Capital | 2021 | France | CIP | 523 |
Une plateforme qui a a 10 ans d’ancienneté offre sans doute plus de sécurité qu’une autre d’un an. Son modèle économique a fait ses preuves, ses process sont rodés, son équipe est expérimentée, elle a sans doute développé toute une panoplie de fonctionnalités et de services intéressants, elle présente un dense historique de performances, etc.
Wiseed, Lymo, Anaxago et LookandFin sont les plateformes de crowdfunding immobilier les plus anciennes de notre comparatif. Elles ont plus de 10 ans d’ancienneté. Elles disposent d’une solide réputation dans le secteur, digne de confiance.
La plus jeune est Mahana Capital qui est née en 2021, suivie de la hollandaise, Max Crowdfund, née en 2020, qui a à cœur d’inspirer beaucoup de confiance en publiant notamment un grand nombre de données sur son activité déjà conséquente.
En complément, nous vous indiquons le pays dans lequel la plateforme est enregistrée, son agrément français ou européen ainsi que le nombre d’inscrits quand l’information figure sur le site web. A ce propos, félicitons BeeForDeal qui est la première plateforme de crowdfunding immobilier parmi ces 29 à décrocher le nouveau label européen de PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) et la 3e plateforme française.
L’accessibilité du crowdfunding immobilier au cœur de ce comparatif
| Ticket d’entrée | Frais pour investisseurs | PEA | |
| La Première Brique | 1 € | Non | Non |
| EstateGuru | 50 € | Oui | / |
| Crowdestor | 50 € | Oui | / |
| Nordstreet | 50 € | Oui | / |
| Lymo | 100 € | Non | Non |
| Crowdestate | 100 € | Non | / |
| Upstone | 100 € | Non | Non |
| Wiseed | 100 € | Oui | Non |
| Reinvest24 | 100 € | Oui | / |
| Max Crowdfund | 100 € | Oui | / |
| Housers | 300 € | Non | / |
| LookandFin | 500 € | Non | / |
| My Capital Immo | 500 € | Non | Oui |
| Finple | 1 000 € | Non | Oui |
| Homunity | 1 000 € | Non | Non |
| Immocratie | 1 000 € | Non | Oui |
| WeShareBonds | 1 000 € | Non | Oui |
| ClubFunding | 1 000 € | Non | Oui |
| Raizers | 1 000 € | Non | Non |
| Baltis | 1 000 € | Non | Oui |
| Beefordeal | 1 000 € | Non | Oui au 03/23 |
| Find & Fund | 1 000 € | Non | Non |
| FundImmo | 1 000 € | Non | Oui |
| WeeXimmo | 1 000 € | Non | Non |
| Citesia | 1 000 € | Non | Oui |
| Mahana Capital | 1 000 € | Non | Oui |
| Anaxago | 1 000 € | Oui | Oui |
| Monego | 1 000 € | Oui | Oui |
| Koregraf | 2 000 € | Non | Oui |
Le ticket d’entrée représente le montant minimum qu’un investisseur doit verser pour souscrire à un projet. Plus il est bas, plus il est facile pour tout un chacun d’investir et de diversifier ses placements. Ainsi, quelle que soit votre degré de richesse, vous aurez la possibilité de mieux prévenir les risques du crowdfunding en divisant votre apport par projet.
Selon notre tableau comparatif, si vous disposez d’une somme de 500 € par exemple, vous pourrez trouver 4 plateformes de crowdfunding immobilier où investir sur au moins 10 opérations, ce qui représente une bonne diversification de départ. Ces sites sont La Première Brique (championne haut la main avec son ticket à 1 euro), Crowdestor, Nordstreet et EstateGuru. Vous disposez aussi de nombreuses options à 100 € avec Max Crowdfund, Reinvest24, Upstone, Crowdestate, Lymo et Wiseed.
De l’autre côté de l’échelle, le mauvais élève concernant ce critère de comparaison est Koregraf qui affiche un ticket d’entrée à 2000 €.
Pour savoir si tel ou tel site vous correspond, vous pouvez aussi voir s’il affiche des frais qui pourraient gréver vos objectifs de rentabilité et si vous pouvez loger ces placements dans un PEA afin d’optimiser votre fiscalité.
L’importance des collectes réalisées jusqu’à aujourd’hui
| Collecte totale (K€) | Nb de projets | Collecte moyenne | Collecte 2022 (K€) | Nb de projets 2022 | Collecte moyenne 2022 | |
| ClubFunding | 935000 | 835 | 1120 | 424500 | 346 | 1227 |
| EstateGuru | 688245 | 5017 | 137 | 183005 | 1769 | 103 |
| Homunity | 538120 | 442 | 1217 | 193619 | 105 | 1844 |
| Anaxago | 478590 | 229 | 2090 | 165641 | 29 | 5712 |
| Wiseed | 309699 | 721 | 430 | 62668 | 129 | 486 |
| Raizers | 284062 | 279 | 1018 | 117102 | 94 | 1246 |
| FundImmo | 256887 | 383 | 671 | 71983 | 98 | 735 |
| Koregraf | 232548 | 305 | 762 | 70127 | 84 | 835 |
| LookandFin | 207435 | |||||
| Finple | 170302 | 135 | 1261 | 77730 | 51 | 1524 |
| Housers | 137500 | 367 | 375 | |||
| Crowdestate | 127043 | 622 | 204 | |||
| WeShareBonds | 109700 | 150 | 731 | |||
| Upstone | 78514 | 105 | 748 | 21193 | 38 | 558 |
| Monego | 68769 | 162 | 425 | 28232 | 62 | 455 |
| La Première Brique | 56280 | 251 | 224 | 36555 | 152 | 240 |
| Lymo | 45012 | 88 | 512 | 10166 | 14 | 726 |
| Max Crowdfund | 42130 | 113 | 373 | |||
| Citesia | 38347 | 40 | 959 | 18041 | 18 | 1002 |
| Reinvest24 | 36238 | 213 | 170 | |||
| Baltis | 33887 | 82 | 413 | 24934 | 46 | 542 |
| Nordstreet | 32883 | 434 | 76 | |||
| Immocratie | 32649 | 91 | 359 | 7451 | 14 | 532 |
| My Capital Immo | 14234 | 45 | 316 | 5780 | 13 | 445 |
| Mahana Capital | 13040 | 29 | 450 | 999 | 21 | 48 |
| Crowdestor | 11500 | 107 | 107 | |||
| Beefordeal | 10749 | 23 | 467 | 4145 | 9 | 461 |
| WeeXimmo | 8400 | 30 | 280 | 2160 | 7 | 309 |
| Find & Fund |
Nous vous présentons des données sur le montant des collectes réalisées jusqu’à aujourd’hui et en 2022 ainsi que le nombre de projets financés. En complément de la date de création de la plateforme, ces indicateurs permettent d’éclairer l’importance de l’activité de la plateforme depuis ses origines et durant la dernière année.
Les principaux acteurs sur le podium du crowdfunding immobilier sont ClubFunding (935 M€), EstateGuru (688 M€) et Homunity (538 M€), suivis de près par Anaxago (479 M€), puis Wiseed (310 M€) et Raizers (284 M€). De l’autre côté de l’échelle de ce comparatif, se trouvent My Capital Immo, Mahana Capital, Crowdestor, Beefordeal et WeeXimmo.
En zoomant sur les données 2022, nous constatons que globalement les données sont confirmées, à l’exception de Wiseed qui a visiblement réalisé une petite année. Plus loin dans le classement, nous pouvons voir la montée en puissance de La Première Brique et Baltis.
Si vous cherchez une plateforme qui propose davantage de petites collectes, ce qui peut soit indiquer que les opérations disposent de co-financements, soit qu’elles sont de taille modeste, vous pouvez trier le tableau selon cet indicateur.
Ainsi, vous pouvez observer que les plateformes étrangères Reinvest24, EstateGuru, Crowdestor et Nordstreet présentent les plus petites collectes, suivies de WeeXimmo, La Première Brique et Crowdestate. A l’inverse, certains d’entre vous peuvent être intéressés par celles qui réalisent les plus importantes opérations et qui sont donc capables de gérer des projets d’importance. Les sites concernés sont : Anaxago, Finple et Homunity.
La rentabilité historique du site de crowdfunding immobilier dans ce comparatif
| Taux d’intérêt | Taux d’intérêt 2022 | Taux min & max | TRI net de risque | |
| Crowdestor | 19,65 % | |||
| Reinvest24 | 15,10 % | |||
| Nordstreet | 12,66 % | |||
| Immocratie | 11,60 % | 10,90 % | 8-12 % | |
| Upstone | 11,40 % | 12,01 % | 10,67 % | |
| La Première Brique | 11,24 % | 11,00 % | 11,20 % | |
| EstateGuru | 10,81 % | 9,17 % | ||
| Max Crowdfund | 10,29 % | |||
| Anaxago | 10,10 % | 10,00 % | 8-12 % | 9,90 % |
| ClubFunding | 9,90 % | 10,00 % | 7-12 % | 9,90 % |
| Raizers | 9,89 % | 9,85 % | 7-12 % | 10,06 % |
| Lymo | 9,80 % | 10,61 % | 8-12 % | 9,38 % |
| WeeXimmo | 9,54 % | 9,72 % | 8-12 % | 10,08 % |
| Citesia | 9,50 % | 10,10 % | 9-12 % | 9,50 % |
| Baltis | 9,44 % | 9,63 % | 6-12 % | 9,44 % |
| Crowdestate | 9,44 % | |||
| Beefordeal | 9,41 % | 9,49 % | 8-12 % | 9,41 % |
| Wiseed | 9,27 % | 9,32 % | 8-11 % | 8,75 % |
| Homunity | 9,11 % | 8,58 % | 7-10 % | 8,92 % |
| Monego | 8,97 % | 8,85 % | 7-10 % | 8,85 % |
| FundImmo | 8,78 % | 8,11 % | 7-12 % | 9,14 % |
| Mahana Capital | 8,72 % | 9,00 % | 8-10 % | 8,94 % |
| Koregraf | 8,70 % | 9,30 % | 7-10 % | |
| My Capital Immo | 8,52 % | 10,00 % | 7-12 % | 8,52 % |
| Finple | 7,17 % | 7,47 % | 6-12 % | 7,14 % |
| WeShareBonds | 7,10 % | |||
| LookandFin | 3,3-12 % | |||
| Housers | ||||
| Find & Fund | 7-11 % |
Vous êtes sûrement intéressé à analyser le rendement que peut vous offrir un site participatif. C’est une donnée intéressante, mais il convient de ne pas la prendre pour ‘argent comptant’ tout de même.
Tout d’abord, gardez en tête l’expression « les performances passées ne préjugent pas des performances futures ». En effet, les choses évoluent. Certaines plateformes finiront par afficher des baisses de rendement, car certains projets et promoteurs rencontreront des difficultés, les défaillances d’entreprises augmentent et les toucheront, leurs coûts vont croissants…
Ensuite, il faut nuancer le taux de rendement annuel moyen en fonction des retard, défauts et pertes qui peuvent amputer votre rentabilité réelle, tout comme les éventuels frais que certaines plateformes font payer.
Les meilleurs rendements proviennent des sites européens Crowdestor, Reinvest24 et Nordstreet qui tous les 3 ont des frais. Le premier du classement connaît aussi une très forte augmentation de ces retards. Ils sont suivis de 3 sites français Immocratie, Upstone et La Première Brique à plus de 11 % de rendement moyen annuel, qui eux, sont gratuits pour les investisseurs.
En bas du classement, à moins de 9 % d’intérêt annuel, figurent Monego, FundImmo, Mahana Capital, Koregraf et My Capital Immo et surtout avec un taux inférieur à 8 % : Finple et WeShareBonds.
Vous pouvez aussi voir dans notre tableau comparatif, le taux de rendement moyen annuel pour l’année 2022 ainsi que la fourchette de taux affichée sur le site internet.
Enfin, regarder le TRI net de risque est sûrement bien plus pertinent que le taux de rendement moyen, mais celui-ci n’est pas fourni par toutes les plateformes. Ce taux de rendement interne représente la rentabilité annuelle des prêts, déduction faite des pertes connues ou avérées à la date du calcul et prenant en hypothèse que tous les projets en retard de plus de 6 mois et en procédure ne seront pas payés.
Selon ce paramètre, seuls 4 sites présentent un taux supérieur à 10 %. Il s’agit de La Première Brique (au dessus de 11 %), Upstone, WeeXimmo et Raizers.
La liquidité de votre argent sur le site
| Durée moyenne (en mois) | Durée moyenne 2022 (en mois) | Versement des intérêts | Invt automatique | Marché 2aire | |
| Reinvest24 | 10 | Mensuellement | Non | Oui | |
| La Première Brique | 11,17 | 16,08 | In fine | Non | Non |
| EstateGuru | 14 | Mensuellement et in fine | Oui | Oui | |
| Crowdestate | 14,3 | In fine | Oui | Oui | |
| Mahana Capital | 15 | 16 | In fine | Non | Non |
| Immocratie | 15,1 | 15,4 | In fine | Non | Non |
| WeeXimmo | 17 | 15 | In fine | Non | Non |
| Upstone | 17,8 | 7,8 | In fine | Non | Non |
| Beefordeal | 19,87 | 17,67 | In fine | Non | Non |
| Koregraf | 20 | 16,7 | In fine | Non | Non |
| Raizers | 20 | 20 | In fine & intérêts annuels | Non | Non |
| FundImmo | 20,4 | 22,7 | In fine | Non | Non |
| Citesia | 20,8 | 17,6 | In fine | Non | Non |
| ClubFunding | 21 | 21 | Mensuellement | Non | Non |
| Homunity | 21,5 | 27,8 | In fine | Non | Non |
| Wiseed | 22,2 | 23,5 | Trimestriel, semestriel ou in fine | Non | Non |
| Monego | 23,18 | 25,84 | In fine | Non | Non |
| WeShareBonds | 24 | In fine | Oui | Non | |
| My Capital Immo | 24,27 | 15,63 | In fine | Non | Non |
| Lymo | 27,8 | 23,8 | In fine | Non | Non |
| Finple | 28 | 23 | In fine | Non | Non |
| Anaxago | 30 | 28 | In fine | Non | Non |
| Baltis | 38,9 | 42,66 | In fine | Non | Non |
| LookandFin | Mensuellement | Non | Non | ||
| Housers | In fine | Non | Non | ||
| Find & Fund | In fine | Non | Non | ||
| Crowdestor | In fine | Non | Oui | ||
| Nordstreet | In fine | Non | Oui | ||
| Max Crowdfund | In fine | Non | Non |
Le crowdfunding immobilier est un placement de court terme, mais il est le plus souvent totalement illiquide. C’est-à-dire que l’argent que vous placez sur une opération ne peut pas être récupérée avant le terme du projet, qui peut être prolongé (et même prolongé durablement). C’est pourquoi il est destiné au cash dont vous n’avez pas besoin prochainement.
Pour contrebalancer ce défaut, certains d’entre vous seront intéressés à opter pour des opérations plutôt courtes. Dans notre tableau comparatif, vous pouvez voir qu’en moyenne, ce sont les plateformes de crowdfunding immobilier Reinvest24, La Première Brique, EstateGuru, Crowdestate, Mahana Capital et Immocratie qui offrent les projets de plus courte durée en moyenne. Les plus mauvais élèves sont Baltis, Anaxago, Finple et Lymo. Ce critère est à nuancer, car il s’agit de la durée prévisionnelle et non réelle. Il convient alors de le mettre en parallèle avec les retards.
Une autre façon de compenser l’illiquidité est d’opter pour des sites qui offrent un marché secondaire (vous permettant de revendre vos titres) et de l’auto-investissement (pour augmenter la rotation de votre capital). Malheureusement, ces fonctionnalités sont très peu présentes en France. Il faudra alors plus sûrement s’orienter vers des sites étrangers.
En outre, quelques sites proposent le versement régulier des intérêts, tous les mois par exemple. Ainsi, vous récupérez régulièrement du cash pour vous créer une rente, réaliser certains projets ou réinvestir. C’est le cas de Reinvest24, EstateGuru, ClubFunding, Look&Find et Wiseed ainsi que Raizers.
Les retards, défauts et pertes en crowdfunding immobilier, des critères importants de ce comparatif
| Taux de retard <6 mois | Taux de retard | Taux de retard >6 mois | Taux de défaut | Taux de perte définitive | |
| Max Crowdfund | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Mahana Capital | 0 | 0 | 0 | ||
| My Capital Immo | 0 | 0 | 0 | ||
| La Première Brique | 1,04 % | 2,02 % | 0 | ||
| Anaxago | 1,20 % | 2,30 % | 2 projets | ||
| Monego | 1,25 % | 0 | 0 | ||
| Wiseed | 1,76 % | 5,22 % | 0,33 % | ||
| Finple | 1,80 % | 2,61 % | 0 | ||
| ClubFunding | 3,04 % | 2,15 % | 0 | ||
| Lymo | 3,11 % | 5,71 % | 0 | ||
| Baltis | 3,38 % | 0 | 0 | ||
| Citesia | 3,85 % | 0 | 0 | ||
| Homunity | 4,13 % | 3,53 % | 0 | ||
| Raizers | 5,55 % | 1,17 % | 0 | ||
| FundImmo | 7,38 % | 1,66 % | 0 | ||
| Upstone | 8,46 % | 3,09 % | 0 | ||
| Beefordeal | 10,14 % | 0 | 0 | ||
| WeShareBonds | 1,28 % | ||||
| Housers | 2,87 % | 15,77 % | 0,24 % | ||
| EstateGuru | 4,55 % | 14,33 % | 0,01 % | ||
| Crowdestate | 8,95 % | ||||
| Immocratie | 11,80 % | 0 | |||
| Nordstreet | 5 projets | 8,92 % | |||
| Crowdestor | 59 projets | ||||
| WeeXimmo | 0 | 0 | |||
| Koregraf | 0 | ||||
| Reinvest24 | 0 | ||||
| LookandFin | 2,98 % | ||||
| Find & Fund |
Pour savoir si votre argent durement gagné est en sécurité, il est important d’étudier les pertes, défauts et retards que les plateformes enregistrent. Même si ce sont des données datées, elles témoignent de la ligne de conduite et des performances obtenues jusque là par un site. Ces indicateurs représentent des informations sur ce qui peut venir détériorer la rentabilité que vous serez en mesure d’obtenir.
La perte est sans doute la difficulté la plus importante auquel un investisseur doit faire face. Les sites présentant un historique de perte sont encore peu nombreux. Il s’agit de Wiseed (0,33 %), Housers (0,24 %) et EstateGuru (0,01 %) auxquels il faut ajouter Anaxago qui ne communique pas sur son taux de perte, mais parle de 2 projets.
En ce qui concerne les taux de retard et de défaut, il est difficile de comparer les français des autres, du fait de l’utilisation des paramètres spécifiques de FPF en France pour la majorité des sites. Je mentionne aussi n’avoir pas noté les données inscrites sur le site de Koregraf, car cette plateforme fait signer des contrats de 36 mois quelle que soit la durée prévisionnelle d’un projet. Par exemple, je dispose d’un projet de 6 mois qui a plus de 13 mois de retard, sans qu’il figure dans la catégorie en retard (et sans aucune explication du site).
En France, nous constatons que les taux de retard de moins de 6 mois les plus nombreux proviennent de Beefordeal, Upstone, FundImmo et ceux de plus de 6 mois de Lymo, Wiseed et Homunity. Les meilleurs élèves sont Mahana Capital, My Capital Immo et Max Crowdfund qui sont aussi parmi les plus jeunes acteurs. Dans cette analyse des retards, défauts et pertes, il faut bien avoir en tête que plus un site est ancien plus la probabilité d’avoir un chiffre élevé augmente et plus un site est jeune moins il aura d’opérations arrivées à leur terme. Aussi, l’ancienneté est à visualiser en parallèle de ces données.
Pour décrypter les plateformes de crowdfunding immobilier, ce comparatif peut vous servir de base. Il vous aidera à y voir un peu plus clair dans ce large panel de sites. Sachez d’ailleurs qu’il en existe d’autres, plus généralistes ou moins dynamiques que nous n’avons pas retenus.
Pour vous décider pour tel ou tel, pensez à regardez par vous même d’autres paramètres selon vos intérêts. Ainsi, vous pouvez être intéressé par une plateforme qui utilise certaines garanties dans le montage des projets, qui dispose d’une application mobile, qui fait payer des pénalités de retards ou de remboursement anticipé, qui présente une offre d’investissement diversifiée avec d’autres placements, qui véhicule des valeurs qui vous correspondent, etc.