Crowdfunding immobilier & PEA : Quels sont les avantages ?

Le Plan d’Épargne en Actions, abrégé PEA, est un outil de gestion de vos investissements en titres et actions d’entreprises européennes. Contrairement au compte-titre, il offre des bénéfices fiscaux intéressants, car les gains sont exonérés d’impôt selon certaines conditions. Avec le PEA-PME, il est possible de souscrire des opérations de crowdfunding tout en étant faiblement imposé. Voyons en détail comment le PEA fonctionne, comment loger du crowdfunding immobilier dans un PEA-PME et s’il est intéressant pour vous.

Comment fonctionne un PEA ?

Le Plan d’Épargne en Actions est un instrument très réglementé qui est bien plus strict que le compte titre. Pour profiter pleinement de ses avantages fiscaux, il vous faudra respecter certaines prescriptions.

Qui peut en ouvrir ?

Voici un condensé des caractéristiques des personnes pouvant demander l’ouverture d’un PEA :

  • Être majeur
  • Être domicilié fiscalement en France
  • Ne pas déjà avoir un PEA (cette limite s’entend bien par personne ; un foyer fiscal peut compter plusieurs plans) sauf concernant le cumul un PEA bancaire ou assurance avec un PEA-PME

La date d’ouverture de votre plan est celle de votre premier versement.

Les personnes morales (société, association, fondation…) ne peuvent pas ouvrir de Pea.

Les différents types

Il est possible de distinguer 4 types de PEA :

  • PEA classique : Voici les titres pouvant y être logés :
    • Actions cotées, certificats d’investissement, certificats coopératifs d’investissement, certificats mutualistes, parts de sociétés à responsabilité limitée (SARL), titres de capital de sociétés coopératives. Les sociétés émettrices de ces titres doivent avoir leur siège situé dans l’Espace économique européen (EEE), qui englobe les 27 États membres de l’Union européenne (UE), la Norvège, l’Islande et le Liechtenstein
    • Parts de fonds (Sicav, FCP) investis à au moins 75 % en actions et titres de sociétés ayant leur siège dans l’EEE
  • PEA-PME : Il diffère quelque peu du précédent aux niveaux des titres pouvant y être logés :
    • Actions cotées, certificats d’investissement, certificats coopératifs d’investissement, certificats mutualistes, parts de SARL, titres de capital de sociétés coopératives. Les sociétés émettrices de ces titres doivent avoir leur siège dans l’EEE, employer moins de 5 000 salariés, réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 1,5 milliard d’euros ou un total de bilan de moins de 2 milliards d’euros
    • Parts de fonds (Sicav, FCP) investis à au moins 75 % de titres éligibles au PEA-PME, dont au moins les deux-tiers en actions et titres donnant accès au capital
    • Obligations convertibles ou remboursables en actions
    • Parts de fonds commun de placement à risque (FCPR), de fonds commun de placement dans l’innovation (FCPI) et de fonds d’investissement de proximité (FIP)
    • Titres émis par des plateformes de crowdfunding
  • PEA assurance : Il s’agit d’un contrat de capitalisation en unités de compte qui fonctionnement spécifique.
  • PEA Jeunes : Il est réservé aux 18-25 ans

Il est possible de transformer votre Pea bancaire (classique et PME) en Pea assuranciel tout en conservant son antériorité.

Donc, pour loger du crowdfunding (immobilier ou autre) dans un PEA, il faut ouvrir un PEA-PME.

Comment investir via un PEA ?

Pour pouvoir acheter des titres, il convient tout d’abord d’abonder votre plan à travers le compte-espèces. Vous disposerez alors de cash pour commencer à investir.

Dans un PEA, vous ne pouvez pas loger n’importe quel titre. Vous pouvez opter pour actions d’entreprises européennes et des parts dans des fonds (SICAV et FCP) composés au moins à 75 % d’actions d’entreprises européennes pour ce qui est du Pea ordinaire, mais il y a des variantes.

Fonctionnement des versements

Vous pouvez abonder votre PEA du montant que vous souhaitez et quand vous le souhaitez. La loi ne prévoit pas de minimum concernant votre premier versement, mais les opérateurs peuvent en définir un d’un montant maximum de 50 €. Il faut respecter le plafond (hors intérêt) qui est de :

  • 150.000 € pour un PEA bancaire & un PEA-assurance
  • 225.000 € pour le PEA-PME (avant la loi Pacte, pour Plan d’Action pour la Croissance et la Transformation des Entreprises, il était de 75.000 €) ou le cumul PEA ‘classique’ et PEA-PME
  • 20.000 € pour le PEA jeunes

Vous ne pouvez pas procéder à des retraits avant les 5 ans (auparavant ce délai était de 8 ans) du plan, sans que cela n’entraîne sa fermeture (sauf cas particuliers). Passé ce délai, vous pouvez librement retirer votre argent.

La liste des cas spécifiques permettant de retirer du cash de votre Pea est clairement limitée :

  • Reprise ou de création d’entreprise
  • Licenciement
  • Invalidité
  • Mise à la retraite anticipée du titulaire, de son époux ou de son partenaire pacsé
  • Retrait du plan des titres de sociétés en liquidation

Il n’est pas possible de transférer des actions depuis un compte-titre vers un PEA.

PEA ou compte-titre : Quelles différences ?

Le compte-titre peut loger des actions d’entreprises du monde entier, alors que le PEA ne peut contenir que certaines d’entre elles : les actions d’entreprises françaises et européennes. Avec le premier, vous pourrez acheté tous les titres qui vous intéressent, contrairement au second qui vous proposera un panel d’options plus réduit. Ne pensez pas loger dans votre PEA, des actions américaines, telles qu’Amazon, Apple ou Tesla, ni même d’autres continents.

Par contre, le compte titre n’offre aucun avantage fiscal, contrairement au PEA au bout de cinq ans de détention. Les bénéfices réalisés avec le premier seront imposés à 30 % dans le cadre de la flat-tax (sauf cas dérogatoire) et à 17,2 % dans le second.

Dans la réalité, les deux placements s’utilisent de façon complémentaire. Si vous souhaitez investir en bourse, vous allez vite vous rendre compte que les 2 types de produits sont utiles. Tout ce qui ne rentre pas dans votre PEA ira dans votre compte titre.

Quelle est la fiscalité du PEA ?

Si votre PEA a au moins 5 ans, les gains (que ce soient des dividendes et plus-values) issus de retraits que vous aurez effectués ne sont pas redevables de l’impôt sur le revenu, mais uniquement des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) au taux de 17,2 %.

Cependant, les revenus des titres non cotés (tel que ceux du crowdfunding) de votre PEA sont exonérés, chaque année, dans la limite de 10 % du montant de leur valeur d’achat. Au-delà, ils sont soumis à un impôt de 30 % (12,8 % d’IRPP et 17,20 % de prélèvements sociaux).

Si votre PEA a moins de 5 ans, la fiscalité est celle de la flat tax avec la possibilité d’en être dispensé.

Où peut-on en ouvrir ?

Vous pouvez ouvrir un PEA auprès de 2 types d’acteurs :

  • Une banque : Fortuneo, Boursorama, BforBank et toutes les banques traditionnelles (Crédit Mutuel, Crédit Agricole, LCL, Société Générale, HSBC, BNP Paribas, CIC…)
  • Un courtier : Bourse Direct, EasyBourse, Yomoni…

Pour ouvrir un PEA, nous vous conseillons de vérifier les conditions particulières et frais, en particulier :

  • L’éventuel montant du dépôt minimum
  • Les droits de garde
  • Les frais d’ouverture et de fermeture
  • Les frais de tenue de compte
  • Les frais d’inactivité
  • Les frais de courtage

D’une manière générale, les coûts d’un PEA dans une banque traditionnelle seront bien plus élevés que dans une banque en ligne ou un courtier. La première aura davantage tendance à afficher un tarif pour tout contrairement aux seconds. Par exemple, les droits de garde comme les frais d’inactivité sont souvent nuls dans les banques en ligne et les brokers contrairement aux établissements classiques.

Si vous souhaitez utiliser votre PEA pour certains types d’investissement en particulier, pensez à comparer les tarifs relatifs à votre usage. Par exemple, si vous voulez uniquement investir en crowdfunding, sachez que les frais de courtage sont légalement plafonnés à 1,2 % par ordre.

Pourquoi ouvrir aujourd’hui un PEA ?

Voici une synthèse rapide des bénéfices à ouvrir aujourd’hui même un pea :

  • Placer son épargne sur les marchés financiers
  • Investir en bourse avec la fiscalité la plus légère
  • Ne pas présager de l’avenir en adoptant un outil qui, de toute façon, ne vous sera réellement utile que dans 5 ans
  • Ouvrir simplement et facilement un produit d’épargne
  • Soutenir l’économie française et européennes à travers de nombreux titres de petites entreprises comme de grandes multi-nationales en choisissant vous-même chaque titre
  • Être fiscalisé uniquement sur les retraits effectué sur le Plan
  • Verser librement les sommes que vous souhaitez dans votre compte-espèces et quand vous le souhaitez, régulièrement ou ponctuellement
  • Avoir la possibilité de changer d’établissement bancaire ou de courtier très simplement
  • Pouvoir transformer votre Plan bancaire en Plan assurance

Crowdfunding immobilier & PEA : Présentation

Comme nous l’avons indiqué plus haut, le PEA-PME peut loger des projets de crowdfunding dans le domaine immobilier, développement durable ou autre. Pour ce faire, il faut que la plateforme participative propose cette option.

Quel intérêt de loger du crowdfunding immobilier dans un PEA-PME ?

L’avantage est bien évidement fiscal. Si vous êtes concerné par la flat tax, vous pouvez passer d’une imposition à 30 % à 17,2 %, et ce même si votre PEA n’a pas encore 5 ans. En effet, tant que vous ne retirez pas les intérêts gagnés de votre PEA et patientez jusqu’à la date anniversaire des 5 ans. Passé ce délai, vous pourrez jouir librement de vos gains. Il faut juste que vous n’ayez pas besoin de cet argent pendant les 5 ans !

L’autre intérêt découle du point précédent. Vous l’avez compris, vos gains avec un PEA ne sont imposés que lorsque vous les retirez du plan. Aussi, vous pouvez mieux anticiper et maîtriser vos impôts, voire éviter de vous retrouver dans une tranche d’imposition supérieure. Vous ne prélevez que ce dont vous avez besoin et pouvez réinvestir le reste sans fiscalité.

Comment ça marche le crowdfunding immobilier dans un PEA ?

Malgré les avantages évidents de la démarche, sa mise en œuvre n’est pas aussi facile que nous le voudrions. Mais le jeu en vaut la chandelle, non ?

Voici les étapes à entreprendre :

  1. Demandez à votre courtier sa procédure (c’est-à-dire tous les documents que vous devrez lui remettre) pour loger vos prêts obligataires ou mini-bons dans votre PEA-PME.
  2. Choisissez votre plateforme de crowdfunding et connecter votre PEA/PME
  3. Abondez une opération en spécifiant l’utilisation de votre PEA et en vous assurant avoir suffisamment de liquidité dessus
  4. Transmettez les documents à l’établissement qui gère votre plan afin qu’il transmette le montant de votre souscription à la plateforme de crowdfunding
  5. Transmettez ensuite le contrat d’émission obligataire à votre intermédiaire afin qu’il ait tous les éléments

Comme vous pouvez le constater, c’est un peu moins simple que sans PEA. Cela suppose quelques démarches supplémentaires et surtout la bonne collaboration de votre intermédiaire et de la plateforme. C’est pourquoi nous vous conseillons de les choisir avec attention.

Quelle plateforme de crowdfunding ?

Voici une liste de plateformes de crowdfunding immobilier qui, d’après leur site, permettent l’utilisation d’un PEA :

  • Anaxago
  • Baltis
  • BeeForDeal (au 01/03/2023)
  • Citesia
  • ClubFunding
  • Finple
  • FundImmo
  • Immocratie
  • Koregraf
  • Mahana Capital
  • Monego
  • My CapitalImmo
  • WeShareBonds

En dehors du secteur de l’immobilier, vous pouvez aussi opter pour :

  • EnerFip
  • Lendosphere
  • Les Entreprêteurs
  • MyOptions
  • Tudigo

Le choix n’est pas si mal, même si vous serez peut-être déçu qu’il n’y ait pas telle ou telle plateforme. Sachez que de nombreux sites y réfléchissent, mais que cela supposent des développements de leur site web (et donc des coûts). N’hésitez pas si ce procédé vous plaît à envoyer un petit mot à vos sites préférés s’ils ne se sont pas encore lancés, cela peut aider !

Au cas où vous le demanderez, autant être claire : la plateforme sera forcément française.

Quels sont les frais des opérations de crowdfunding immobilier dans un PEA ?

Comme nous l’avons noté plus haut, les frais relatifs à des opérations de crowdfunding logées dans un PEA, c’est-à-dire les frais de transaction sur les titres non cotés, sont légalement plafonnés à 1,2 % par ordre.

Voici une synthèse des frais auxquels vous pourriez être soumis :

Bourse DirecteEasy BourseSaxo BanqueFortuneoBoursoramaBforBankHelloBank
Montant minimum du premier versement0,01 €200 €300 €100 €10 €1.000 €16 € (conseillé)
Frais sur titres non cotés300 € (jusqu’au 28/2)
1,2 %
max 500 €
1,2 %
max 50 €
1,2 %
max 500 €
1,2 %
max 500 €
0,1 %
max 500 €
1,2 %
max 150 €
Frais de retrait0000000
Frais d’inactivité06,95 € / mois005,95 € / mois00
Droit de garde0000000,4 %
25 € par ligne
SouscrireAvec le code 2022819855, un bonus de 50 € versé dans un délai maximum de 3 mois à compter de la date d’exécution du 1er ordre sur EuronextAvec le code 13240030, un bonus de 150 € vous est accordé avec un versement initial de 1.000 € (sauf pour un transfert)Avec le code MOKE1099, vous obtiendrez le bonus de 110 € versés par Boursorama pour toute 1re ouverture d’un compte avec carte bancaire & mobilité EasyMove

Il faut compléter ce tableau avec un mot particulier sur l’offre de crowdfunding immobilier de Boursorama en partenariat avec Homunity. Lors du lancement de cette option, il était question de proposer d’investir via un PEA-PME, mais cela n’est pas encore en place. Pourtant, à condition que la gratuité soit maintenue, il est bien évident que cette option changerait totalement la donne et représenterait une réelle aubaine pour les porteurs de PEA.

En outre, ayant pris contact avec Bforbank, ces derniers m’ont expliqué ne pas vouloir mettre en avant ce type d’offre. Ils n’ont visiblement pas beaucoup aimé mon article ! Est-ce qu’il faut en conclure que leur tarif sera revu à la hausse prochainement ?

Pensez à bien vérifier l’actualité des données de ce tableau avant de vous engager. Si vous êtes intéressé à transférer votre PEA-PME afin de bénéficier d’un meilleur tarif, sachez qu’il existe des offres régulières qui vous permettront d’économiser les frais de transfert.

Du crowdfunding immobilier dans un PEA-PME : exemple

Pour vérifier l’opportunité du PEA pour le crowdfunding, partons d’un exemple concret. Vous voulez investir 10.000 € en crowdfunding immobilier pendant 5 années. Vous allez abonder divers projets avec toujours une moyenne de 10 % de taux d’intérêt annuel. Tous les projets durent 12 mois avec des versements in fine. L’intégralité est toujours réinvestie, car vous n’avez pas besoin de ce capital.

Nous allons comparer 3 cas de figure :

  1. Investir sans PEA en étant redevable de la flat tax
  2. Investir avec un PEA PME avec des frais de courtage maximaux (1,2 % de l’ordre), déduits du montant investi, et retirer votre argent au bout de 5 ans.
  3. Investir avec un PEA PME avec des frais de courtage minimaux (0,10 % de l’ordre), déduits du montant investi, et retirer votre argent au bout de 5 ans.

Voici ce que cela donne :

Sans PEA + flat taxAvec PEA + frais à 1,2 %Avec PEA + frais à 0,10 %
Liquidités au bout des 5 ans14 026 €14 274 €14 990 €
Gains bruts5 751 €5 162 €6 026 €
Frais payés0 €714 €59 €
Impôts payés1 725 €888 €1 037 €
Gains nets4 026 €4 274 €4 990 €
Taux de rendement net annuel8,05 %8,55 %9,98 %

Cet exemple montre clairement 2 choses :

  1. Le PEA offre un avantage évident pour les personnes soumises à la flat tax
  2. Le bénéfice du PEA peut être amplement grignoter par les frais appliqués par la banque ou le courtier

Sur la base d’un investissement de 10.000 €, la différence entre les configurations avec ou sans PEA est au minimum de 248 € sur 5 ans. Vous trouvez cela maigre ? En effet, avec des frais à 1,2 %, le gain net est peu alléchant ou du moins pas si fabuleux. Il faut néanmoins se projeter sur du long terme.

L’avantage du PEA apparaît de façon plus flagrante avec les frais à 0,10 %. Dans ce cas là, vous aurez un gain net de 4.990 €, contre 4.026 € avec la flat tax, ce qui est nettement plus intéressant ! Plus de 900 euros en plus ! L’impact des frais pratiqués est donc absolument déterminant (et je n’ai pas fait de simulation avec une banque traditionnelle qui a bien souvent des frais de garde en plus). Il importe de bien choisir où loger votre PEA, même si les opportunités ne sont pas très nombreuses. A notre connaissance, le seul endroit où trouver ces frais à 0,1 % est BforBank.

En outre, à travers cet exemple, vous comprendrez bien que :

  • Plus le montant investi est important plus le bénéfice du PEA l’est aussi
  • Plus le projet dure longtemps, moins les frais de courtage deviennent rédhibitoires
  • Plus longtemps vous laissez vos gains dans votre PEA, moins vous payez d’impôt

Conclusion sur crowdfunding immobilier dans un PEA

Ouvrir un PEA offre un avantage fiscal évident. Pour vos investissements en bourse, il sera sans aucun doute d’une grande utilité. En matière de crowdfunding, son utilisation s’avère plus complexe et génère des coûts qui peuvent emporter une grande part de votre bonus fiscal. Sauf à ouvrir un PEA-PME chez BforBank (en espérant que les tarifs ne vont pas augmenter), vous serez sans doute un peu déçu.

Si l’objectif de nos dirigeants étaient de favoriser l’investissement dans l’économie réelle et locale, il faut bien constater, qu’au vu des avantages, cela semble un peu raté. Tant que les tarifs resteront si élevés, le PEA-PME ne fera pas florès en crowdfunding. Si les coûts s’avèrent si importants, c’est que les banques et les courtiers cherchent à nous faire renoncer à ce type d’opération, car ils y passent trop de temps.

Donc, tant que l’automatisation de la démarche n’est pas effective, il faudra compter que sur quelques très rares établissements. A moins que le décret encadrant les frais maximum ne devienne plus exigeant (et soit correctement appliqué).

En outre, des efforts d’adaptation des plateformes de crowdfunding sont aussi à attendre. Il faudrait pouvoir avoir davantage de choix du sites où investir via un PEA.

3 réflexions au sujet de “Crowdfunding immobilier & PEA : Quels sont les avantages ?”

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