Le crowdfunding immobilier a le vent en poupe, comme le répète inlassablement la majorité des médias dûment informés. Tendance, rentable, avantageux, risqué, dangereux, …, les qualificatifs qui tentent d’approcher le phénomène vous éclairent-ils ? Tentons d’y voir plus clair en présentant le financement participatif immobilier, sa définition, son fonctionnement, ses acteurs et ses atouts et contraintes. Suivez le guide !

Définition du crowdfunding

Le crowdfunding ou financement participatif (ou socio-financement pour nos amis québécois) représente un ensemble de modes de financement reposant sur la participation d’un grand nombre de personnes (crowd = foule). Il sert à financer un projet spécifique d’un particulier ou d’une entreprise. Il peut prendre 3 formes principales :

• le don (avec ou sans contrepartie)
• le prêt (avec ou sans intérêts)
• l’investissement en capital

Avec l’avènement d’internet, le crowdfunding a pris une expansion formidable principalement depuis le début de ce siècle. D’abord, réservé aux domaines culturel et artistique, il se développe dans tous les secteurs de l’économie.

Crowdfunding immobilier : Définition rapide

Le crowdfunding immobilier est un nouveau mode d’investissement dans l’économie réelle fonctionnant grâce aux plateformes numériques en ligne. Il permet à un particulier ou un professionnel d’investir dans un programme immobilier avec un grand nombre d’autres personnes. C’est le secteur du crowdfunding le plus dynamique. Émergé en France au début des années 2010, il est un investissement ultra tendance disposant d’un cadre légal et offrant une belle rentabilité.

Quel est le but du crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est une forme de crowdfunding appliqué au secteur de l’immobilier. Il met en relation des sociétés porteuses d’un projet immobilier qui ont besoin d’être financées et des particuliers cherchant à investir de façon rentable leur épargne. Ce sont les plateformes internet qui permettent cette rencontre.

Le crowdfunding en immobilier est un dispositif de financement de projets de l’économie réelle qui s’appuie sur la force du digital pour mobiliser une foule d’investisseurs. Parmi ses avantages les plus saillants, il aide à la réalisation rapide du projet immobilier en offrant une nouvelle source de financement complétant un budget.

Quelles sont les différentes formes de crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier se compose principalement de deux variantes aux répercutions très différentes :

• le crowdfunding de la promotion immobilière (ou crowdbuilding) qui vise à financer la construction d’un projet immobilier
• le crowdfunding locatif immobilier (ou crowdinvesting) qui vise à acquérir des parts d’un bien immobilier

Le financement participatif immobilier, un investissement 100 % en ligne

Pour se lancer dans le crowdfunding immobilier, il est impératif de passer par un site internet dédié spécialisé dans l’immobilier ou non spécialisé. Il joue le rôle d’intermédiaire entre les porteurs de projets (promoteurs immobiliers, marchands de biens, …) et les particuliers ou professionnels investisseurs (crowdfunders). La plateforme de crowdfunding 100 % digitale permet aux investisseurs de gérer toutes leurs démarches entièrement en ligne.

Pour les investisseurs, tout se passe sur le site participatif :

• Ils s’inscrivent en ligne.
• Ils complètent leur profil d’investisseur.
• Ils se documentent sur les opérations immobilières.
• Ils choisissent un projet qui leur plaît.
• Ils complètent les documents en ligne au moyen de signatures électroniques sécurisées.
• Ils effectuent un virement de leur participation.
• Ils suivent l’avancée de l’opération.
• Ils bénéficient du remboursement de leur capital et du versement des intérêts.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Dans le cadre du crowdbuilding, le système fonctionne de cette manière :

1. Un promoteur immobilier présente son projet sur un site web dédié au crowdfunding pour le financer via une levée de fonds.
2. Des investisseurs particuliers et professionnels placent leur argent (généralement à partir de 1.000 €, mais parfois moins) pour la réalisation du programme pendant une durée relativement courte (de 12 à 36 mois environ).
3. La plateforme web collecte les sommes, gère les relations avec le promoteur et présente un suivi du chantier.
4. Le promoteur réalise l’opération immobilière avec l’aide des sommes collectées.
5. Les crowdfunders perçoivent le capital qu’ils ont investi assorti des intérêts (souvent entre 8 et 10 %).

Crowdfunding immobilier locatif : Quelles spécificités ?

Ce site web fait un focus particulier sur le crowdfunding de la promotion immobilière ou crowdbuilding. Mais, pour que cette explication soit complète, il faut ajouter qu’il existe un secteur du financement participatif immobilier qui se concentre sur le locatif. C’est le crowdfunding immobilier locatif ou crowdinvesting. Il s’agit d’acquérir via le crowdfunding une part d’un bien immobilier afin de bénéficier d’une partie des loyers versés par les locataires.

La plateforme gère généralement l’ensemble du processus via une société dédiée. Il est possible de créer soit une SCI, soit une SAS pour gérer les co-propriétaires. Mais les implications pour les investisseurs en cas de difficultés étant très lourdes pour la première option, la SAS semble bien plus favorable et privilégiée. Le crowdfunder peut revendre ses parts, en sollicitant prioritairement les autres investisseurs.

Très développé outre-atlantique et outre-manche, le système émerge doucement en France. Considérant que les garanties n’étaient pas à la hauteur, l’AMF avait donné un gros coup de frein à cet investissement. Mais, l’extension du statut de CIP mi-2018 a ré-ouvert les vannes et plusieurs plate-formes web développent ces projets.

Quel est l’intérêt du crowdfunding immobilier ?

Le financement participatif immobilier est un dispositif gagnant-gagnant. Pour qu’un système existe et perdure, il faut qu’il réponde aux objectifs de tous les acteurs. Les bénéfices que retirent toutes les parties prenantes du dispositif sont donc une bonne explication de son intérêt. Le promoteur finance son opération, la plateforme remplit sa mission centrale et les crowdfunders valorisent leur épargne en récupérant des intérêts.

Les investisseurs bénéficient :

• d’un dispositif encadré par la réglementation et la plateforme
• de rendements élevés
• d’un engagement de court terme

Les promoteurs profitent :

• d’un financement complémentaire de leurs fonds propres, sans recourir davantage à l’emprunt bancaire
• d’une levée de fonds rapide
• de la possibilité de développer davantage de projets simultanés grâce à l’effet de levier

Exemple d’investissement en crowdfunding immobilier

En règle générale, les intérêts des obligations émises en crowdfunding immobilier sont capitalisables. Cela signifie que les intérêts produits chaque année d’investissement viennent grossir la somme qui produit des intérêts l’année suivante.

Cela donne, par exemple, :

• Pour un investissement de 1.000 € à 9 % pendant 18 mois >>> 137,99 € de gain
• Pour un investissement de 2.000 € à 12 % pendant 24 mois >>> 508,80 € de gain
• Pour un investissement de 5.000 € à 8 % pendant 12 mois >>> 400 € de gain

La formule de calcul de la rentabilité de votre investissement en crowdfunding immobilier est alors :

Montant à rembourser = Montant investi × (1 + Taux d’intérêt) ^ Durée en années

Il faut noter que certaines plateformes utilisent une autre formule (ne capitalisant pas les intérêts) :

Montant à rembourser = Montant investi × (1 + (Taux d’intérêt x Durée en années))

À ce gain, il faut parfois soustraire les frais prélevés par la plateforme et l’impôt à verser, généralement à hauteur de la flat tax à 30 %.

Quels sont les frais en crowdfunding immobilier ?

Pour bien comprendre cette présentation, il faut savoir comment ce système se finance. Il y a forcément un modèle économique derrière tout cela ! Les plateformes doivent financer leur activité de sélection, montage, collecte, suivi, … des projets immobiliers.

Les sites participatifs se financent principalement en prélevant des frais sur les opérations de collecte. Ils facturent généralement un pourcentage du montant collecté, souvent autour de 5 %.

Une grande partie des plateformes web ne font rien payer aux crowdfunders. Néanmoins, certaines facturent des frais additionnels aux investisseurs. Il s’agit le plus souvent d’un pourcentage payé lors de la collecte. Ces frais à la charge du crowdfunder figurent, soit dans la FAQ (Foire aux questions) du site internet, soit dans les documents de présentation de l’opération immobilière. Il n’y a pas de règle, ce qui peut obliger à fouiller un peu malheureusement.

Quelle est l’imposition du financement participatif de l’immobilier ?

Les particuliers doivent déclarer les intérêts du crowdfunding immobilier comme produits de placement dans leur déclaration sur le revenu. Depuis 2018, le régime par défaut des placements en obligations et actions est la flat tax (ou prélèvement forfaitaire unique – PFU) à 30 %. Mais les contribuables qui le souhaitent peuvent demander à être assujettis au barème progressif.

Le crowdfunding immobilier n’entre pas dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), car il s’agit de produits financiers.

Si vous investissez dans le cadre d’un PEA (Plan d’épargne en actions), vous pouvez bénéficier d’une imposition nulle à condition de ne faire aucun retrait pendant au moins 5 ans. Dans ce cas, seuls les prélèvements sociaux à 17,2 % sont soustraits.

Une société qui investit dans le financement participatif immobilier sera soumise à l’Impôt sur les sociétés (IS).

Qu’est-ce que l’investissement en crowdfunding immobilier ?

Historiquement, l’investissement immobilier était réservé aux institutionnels et aux particuliers les plus fortunés, capables de mobiliser des sommes importantes pour financer une opération immobilière. Le moteur de création de richesse et à faible volatilité que représente l’immobilier leur était alors strictement privé. La majorité des particuliers ne pouvait accéder à ce type d’investissement, car le ticket d’entrée était trop cher.

Grâce au numérique, le crowdfunding immobilier a tout changé. Il permet aujourd’hui de mettre en commun l’argent qu’une foule d’investisseurs ordinaires peut dégager. Ainsi chacun participe selon ses possibilités et ses envies pour une somme relativement modeste au regard de l’importance du projet immobilier, mais leur nombre compense la faiblesse individuelle des montants investis.

Par son fractionnement, l’investissement en crowdfunding immobilier permet à chaque investisseur de diversifier bien plus son portefeuille. En effet, il a plus facilement la possibilité d’abonder à divers projets, diminuant ainsi les risques encourus.

Quel est le montage en financement participatif immobilier ?

À la base du crowdfunding en immobilier, il y a un montage spécifique qui permet toute l’opération. Avant d’investir, il faut en connaître les détails et en comprendre la logique. Les sites participatifs sont appel principalement à deux types de mécanismes pour collecter l’argent des investisseurs.

1) Via une holding et une SCCV

La plateforme de crowdfunding immobilier crée une holding qui va détenir des parts d’une Société civile de construction vente (SCCV), gérée par le promoteur. Les crowdfunders achètent des parts ou souscrivent des obligations de la holding. La SCCV est un type de société spécifique, destinée uniquement à réaliser l’opération visée par le financement participatif.

Une fois la commercialisation des lots terminée, elle est dissoute. La SCCV est responsable sans aucune limite de l’opération, mais les crowdfunders sont protégés par l’intermédiaire que représente la holding.

2) Via une SAS

Le promoteur crée une Société par actions simplifiée (SAS) qui réalise le projet immobilier et commercialise le programme. Les investisseurs souscrivent des obligations de la SAS. C’est un montage plus direct qui protège tout autant les crowdfunders.

Le crowdfunding immobilier est-il un bon investissement ?

Le crowdfunding immobilier peut être un bon investissement si vous prenez toutes les garanties pour qu’il le soit. Soyez un investisseur rationnel, impliqué et pointilleux pour déjouer tous les pièges d’un projet de crowdfunding immobilier. Veillez à appliquer les meilleures règles pour effectuer de bons placements.

L’immobilier, bien moins volatile que le marché boursier, est un vecteur de création de richesse relativement sûr sur le long terme. Cependant, comme tous les types d’investissement présentant des rendements élevés, il n’y a aucune certitude. Il est possible de perdre tout le capital investi (mais pas plus), même si l’histoire du crowdfunding immobilier en France ne compte que trois projets d’un même promoteur dans ce cas, selon l’agrégateur de référence du crowdfunding immobilier, Hellocrowdfunding.

Avec un taux de rendement moyen de 9 % pour 23 mois, il est en tout cas un investissement qui peut être profitable. Face au livret A à 0,75 %, au livret de développement durable à 0,75 %, au SCPI à 4,35 %, …, aucune comparaison ne lui résiste.

Faut-il avoir peur du crowdfunding immobilier ?

Avec un taux de défaut de moins de 1 %, le crowdfunding immobilier présente un risque faible. Ce ratio indique la part des opérations ayant subi une perte en capital et/ou une perte des intérêts depuis l’avènement du crowdfunding immobilier en France. Alors que le crowdfunding finançant les PME (crowdlending) et les start-up (equity crowdfunding) présente un taux de défaillance de près de 10 %, selon l’UFC-Que Choisir.

Ces dernières années, à mesure que le marché devient plus mature, les plateformes de crowdfunding spécialisées en immobilier se professionnalisent. Leurs exigences deviennent plus strictes, les sélections d’opérations sont plus drastiques et les taux diminuent. Le marché s’ouvre aussi à des promoteurs plus importants offrant de meilleures garanties.

Avec un taux de retard d’environ 8 %, le crowdfunding immobilier présente un risque évident de ne pas récupérer le capital investi dans les délais annoncés. Les investisseurs doivent se montrer prudents face à cet aspect des opérations et anticiper une immobilisation plus longue que prévue de leur argent. Les retards peuvent avoir diverses origines : difficulté à commercialiser le programme, arrêt du chantier ou encore contrainte administrative ou technique.

Le crowdfunding immobilier est-il légal ?

Oui. Le concept de financement participatif dispose d’un cadre légal en France. Les plateformes doivent disposer d’un agrément pour présenter toutes les garanties nécessaires. Un macaron avec une Marianne est alors apposé sur leur site web mentionnant « Plateforme de financement participatif régulée par les autorités françaises ». Prenez garde à bien vérifier cette mention.

En matière de crowdbuilding, les plateformes peuvent être agréées :

• Prestataire de services d’investissement (PSI)
• Conseiller en investissements participatifs (CIP)
• Intermédiaire en financement participatif (IFP)

Pour le crowdinvesting, c’est un statut de « CIP élargi ».

Outre les agréments, les plateformes web doivent également être immatriculées auprès de l’ORIAS (Organisme pour le registre des intermédiaires en assurance, banque et finance). Il est utile de comparer les plateformes entre elles afin de choisir les plus adaptées.

Quelle est la réglementation du financement participatif immobilier ?

Le cadre juridique français du financement participatif a essentiellement été consolidé par l’Ordonnance n°2014-559 du 30 mai 2014 qui a subit quelques avancées avec le décret n°2016-1453 du 30 octobre 2016 et la loi PACTE (Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises) en 2019.

Ce sont l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour le financement participatif de capital et de créance et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) pour celui de prêts et de dons qui encadrent cette réglementation.

Quelle plateforme de crowdfunding immobilier choisir ?

Pour vous lancer dans le crowdfunding immobilier, il faut commencer par identifier un site internet de confiance. Différents critères sont à observer pour sélectionner un site de financement participatif de l’immobilier.

Concrètement, vous allez pré-sélectionner plusieurs plateformes de crowdfunding immobilier pour ensuite pouvoir choisir chaque projet. En effet, sur la plupart des sites, vous ne pouvez voir aucune information sur les levées de fonds proposées ou un tout petit nombre, si vous n’êtes pas identifié. Aussi, il est nécessaire de créer un compte pour étudier une opération.

Quels sont les meilleurs sites de crowdfunding immobilier ?

Choisir une mauvaise plateforme peut vous coûter cher. Aussi, il vous faut réellement prendre le temps d’étudier les différents sites existants pour ne retenir que les plus sérieux et ne pas risquer bêtement votre argent. Différents paramètres sont à analyser pour ne pas vous tromper.

Il est bien plus sûr de choisir une plateforme bénéficiant d’un agrément. Il est aussi intéressant de zoomer sur le fonctionnement du site, son équipe, sa longévité, sa façon de présenter un projet, l’historique de ses projets, … Il faut aussi tenir compte du nombre de projets immobiliers présentés et des montants collectés afin que vous ayez véritablement le choix de l’opération dans laquelle vous allez investir. Plusieurs plateformes seront préférables pour investir dans le cadre d’une bonne stratégie de diversification.

Comment débuter dans le crowdfunding immobilier ?

Pour se lancer dans le financement participatif immobilier, différentes étapes simplissimes sont à suivre :

1. Maîtriser le fonctionnement du crowdfunding immobilier et en comprendre les rouages
2. Faire le point sur vos possibilités financières d’investissement
3. Définir quel type d’investisseur vous allez être
4. Déterminer votre stratégie en matière de crowdfunding immobilier
5. S’inscrire sur plusieurs plateformes de financement participatif

Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?

Pour investir dans le financement participatif immobilier, voici les étapes à suivre :

1. Compléter les formulaires d’inscription de quelques sites de crowdfunding
2. S’inscrire à la newsletter des plateformes de financement participatif
3. Analyser en détail les projets immobiliers de crowdfunding
4. Faire son choix de souscription en validant un montant à investir
5. Remplir les documents et transférer l’argent

Pourquoi le crowdfunding immobilier a-t-il le vent en poupe ?

Le financement participatif immobilier explose ces dernières années. Chaque année, ses résultats sont plus impressionnants que ceux de l’année écoulée. Il faut dire qu’il dispose de tous les bons arguments pour convaincre les plus récalcitrants.

L’État français a mis en place un encadrement réglementaire sécurisant. Le gouvernement a récemment rehaussé le plafond de collecte propulsant des opérations d’envergure plus grande.

L’expansion du crowdfunding immobilier correspond aussi à l’époque. Elle est portée par un contexte particulier qui le nourrit. Des promoteurs aux investisseurs, tous poussent à son épanouissement.

Du côté des promoteurs, l’intérêt s’affirme aussi. Face à la frilosité des banques et aux implications toujours plus contraignantes des Accords de Bâle, ils ont besoin de financement complémentaire. Le crowdfunding immobilier a prouvé ces dernières années qu’il peut être un levier pertinent. Il leur offre une opportunité pour trouver rapidement des financements.

Les investisseurs aiment toujours autant l’immobilier qui fait office de valeur refuge. Face aux placements sans risque trop peu rentables, aux cours boursiers trop volatiles, aux Sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) en déficit d’image et de rentabilité, comme au crowdfunding de la PME et de la start-up bien trop hasardeux, le crowdfunding immobilier plaît.

Quel avis sur le crowdfunding immobilier ?

Pour se forger un avis sur le financement participatif immobilier, c’est comme pour tout, il importe de se documenter sur le domaine, son fonctionnement, son baromètre, ses acteurs et leur réputation ainsi que prendre connaissance des retours d’expérience de personnes ayant participé à des projets immobiliers via les plateformes de crowdfunding.

Le feedback de crowdfunders est un point crucial pour se construire un avis sur le crowdfunding immobilier. Il est très intéressant et enrichissant de lire des commentaires d’investisseurs, même s’ils sont à prendre avec un certain recul ; aucun d’entre eux ne peut vous fournir une vision globale, réfléchie et absolue du secteur.