Pour bien comprendre le système, il est important de procéder à un comparatif des plateformes de financement participatif immobilier, mais aussi de bien avoir en tête le rendement du crowdfunding immobilier. En effet, après avoir lu partout qu’il est très rentable et vu les taux, il faut entrer dans le concret ! Combien rapporte le financement participatif immobilier ? Et en tenant compte des frais et des impôts ? Alors il faut détailler les chiffres et les calculs à partir d’exemples concrets pour analyser la rentabilité brute et nette.
Mis à jour le 01/05/2024
Sommaire
- Comment calculer le rendement d’un projet de crowdfunding immobilier ?
- Des intérêts pas toujours capitalisables en crowdfunding immobilier
- Crowdfunding immobilier : Exemples d’investissement et de rentabilité
- Quels frais en crowdfunding immobilier sont à soustraire ?
- La fiscalité du crowdfunding immobilier
- Bilan : Le rendement du crowdfunding immobilier est-il intéressant ?
- Comparaison des taux de rendement des plateformes de crowdfunding immobilier
Comment calculer le rendement d’un projet de crowdfunding immobilier ?
Pour calculer le rendement du crowdfunding immobilier, prenons un exemple réel de projet sur la plateforme Immocratie. Il s’agit d’une vente à la découpe à Boutigny-Prouais (Eure-et-Loir) en cours de closing. Le promoteur souhaite collecter 220.000 € via le crowdfunding.
Immocratie propose aux crowdfunders d’abonder pendant 12 mois à hauteur de 1.000 € minimum pour des obligations, contre 12 % d’intérêts annuels.
Comment est fait ce calcul ? La formule employée par Immocratie, comme la majorité des sites participatifs de financement immobilier, est :
Montant à rembourser = Montant investi × (1 + Taux d’intérêt) ^ Durée en années
Appliqué à l’exemple choisi, cela donne :
1.000 × (1 + 12 %) ^ 1 = 1.120 euros
C’est le calcul que j’ai le plus couramment observé sur les plateformes. Il est ainsi décrit comme suit :
Ce calcul du rendement du crowdfunding immobilier indique que les intérêts des obligations sont capitalisables. Autrement dit, les intérêts qui sont produits chaque année produisent eux-mêmes des intérêts les années suivantes.
Des intérêts pas toujours capitalisables en crowdfunding immobilier
Néanmoins, certaines plateformes de financement participatif immobilier ont fait le choix d’intérêts non capitalisables. Dans ce cas, la formule est différente :
Montant à rembourser = Montant investi × (1 + (Taux d’intérêt x Durée en années))
C’est le cas notamment de la plateforme La Première Brique. Par exemple, prenons le projet Le Refuge avec une collecte établie à 2.325.000 €, toujours en cours de financement (une fois n’est pas coutume). Avec un taux d’intérêt de 11 % par an et une durée de 20 mois, le gain prévisionnel pour 1.000 € investis s’établit à 183,33 €.
Cela correspond à la formule ci-dessous :
1.000 × 11 % x 20/12 = 183,33 euros
Si vous regardez dans la FAQ de La Première Brique, la formule est bien celle que j’ai notée.
Il est regrettable qu’il n’y ait pas un seul et même mode de calcul pour toutes les plateformes. C’est d’autant plus dommage qu’il n’est pas facile d’obtenir cette information. Elle se trouve parfois dans les FAQ, mais pas toujours. Les contrats de prêt mentionnent parfois la formule de calcul, mais pas toujours..
Crowdfunding immobilier : Exemples d’investissement et de rentabilité
Pour vous montrer plus d’exemples de crowdfunding immobilier, voici un tableau avec différents montants investis avec des durées et taux d’intérêt variés selon que les intérêts soient capitalisables ou non. Vous pouvez ainsi voir varier les gains en fonction de ces différents paramètres.
Montant investi | Taux de rentabilité | Durée prévisionnelle (en mois) | Gain final (avec capitalisation) | Gain final (sans capitalisation) |
---|---|---|---|---|
1000 | 12 % | 12 | 120,00 € | 120,00 € |
1000 | 12 % | 24 | 254,40 € | 240,00 € |
1000 | 12 % | 36 | 404,93 € | 360,00 € |
2000 | 11 % | 12 | 220,00 € | 220,00 € |
2000 | 11 % | 24 | 464,20 € | 440,00 € |
2000 | 11 % | 36 | 735,26 € | 660,00 € |
5000 | 10 % | 12 | 500,00 € | 500,00 € |
5000 | 10 % | 24 | 1 050,00 € | 1 000,00 € |
5000 | 10 % | 36 | 1 655,00 € | 1 500,00 € |
Alors, que pensez-vous à ce stade du rendement du crowdfunding immobilier selon les différents cas de figure ?
Quels frais en crowdfunding immobilier sont à soustraire ?
La somme que nous venons de calculer correspond à un gain brut. Pour savoir ce que vous allez gagner réellement, il faut lui soustraire les frais et impôts.
Les plateformes de crowdfunding immobilier se financent majoritairement sur les sommes collectées auprès des promoteurs immobiliers. Néanmoins, dans de rares cas, il y a des frais imputés aux crowdfunders. Il peut s’agir d’un montant forfaitaire ou d’un pourcentage payé lorsque vous vous inscrivez, lorsque vous participez à un projet, lorsque celui-ci est remboursé ou lorsque vous utilisez certains moyens de paiement.
Chaque plateforme participative fixe librement ses frais. Ils sont le plus souvent indiqués de façon très lisible avant toute inscription dans une FAQ (Foire aux questions) ou sur la fiche de présentation de chaque opération.
Dans le cas de nos deux exemples, en soutenant les opérations d’Immocratie et de La Première Brique, vous ne paierez aucun frais.
La fiscalité du crowdfunding immobilier
Pour finir de calculer la rentabilité nette du crowdfunding immobilier, il reste à soustraire le montant des impôts redevables en France. Il est peut-être nécessaire de rappeler que le crowdfunding immobilier n’est pas concerné par l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), étant donné qu’il ne permet pas d’accéder à la propriété.
La majorité des contribuables va être concernée par la flat tax. Mais, si vous êtes peu imposable, l’application du barème général de l’impôt sur le revenu sera un meilleur choix pour vous. De plus, si vous utilisez un PEA-PME pour vos investissements en crowdfunding immobilier, l’impôt est encore différent. Enfin, si vous êtes résident fiscal d’un autre pays, c’est la fiscalité de votre pays qui devra s’appliquer.
Depuis le 1er janvier 2018, la flat tax à 30 %, aussi appelée Prélèvement forfaitaire unique (PFU), représente un impôt maximal qui est imputé sur les gains. Ce montant comprend une partie au titre de l’impôt sur le revenu (12,8 %) et une autre pour les prélèvements sociaux (17,2 %). Si vous êtes éligible, la dispense de flat-tax fera tomber votre fiscalité à 17,2 %.
Les plateformes de crowdfunding immobilier françaises collectent cette fiscalité (et la reversent aux services fiscaux). Autrement dit, elles vous versent une somme nette d’impôt, un montant que vous pouvez utiliser librement.
Dans le cas de nos deux exemples concrets de projets de financement participatif immobilier, le montant de l’impôt maximal est donc :
- Vente à la découpe à Boutigny-Prouais – 1.000 € investis – gain de 120 € >> impôt = 120 x 30 % = 36 €
- Le Refuge – 1.000 € investis – gain de 183,33 € >> impôt = 183,33 x 30 % = 55 €
Bilan : Le rendement du crowdfunding immobilier est-il intéressant ?
Faisons le bilan récapitulatif de nos deux exemples de notre simulation de rentabilité pour voir s’il est intéressant de se lancer dans un projet de crowdfunding immobilier :
Vente à la découpe à Boutigny-Prouais | Le Refuge | |
---|---|---|
Montant investi | 1000 | 1000 |
Taux d’intérêt annuel | 12 % | 11 % |
Durée | 12 | 20 |
Rentabilité brute | 120 € | 183,33 € |
Frais de la plateforme | 0 | 0 |
Impôt | 36 € | 55 € |
Rentabilité nette | 84,00 € | 128,33 € |
Taux de rentabilité nette annuelle | 8,40 % | 7,70 % |
Si nos deux projets se terminent comme prévu, sans retard, ni défaut, il est bien évident que la rentabilité est au rendez-vous et pour le moins intéressante.
Comparaison des taux de rendement des plateformes de crowdfunding immobilier
Pour terminer cet article consacré à la rentabilité du crowdbuilding, voici une rapide synthèse des taux d’intérêts selon les différentes plateformes actives en France et en Europe. Elle reprend les chiffres publiés sur leur site internet respectif.
Taux d’intérêt | Taux d’intérêt 2023 | TRI net de risque | |
Crowdestor | 19,7 % | ||
Crowdestate | 13,4 % | 8,8 % | |
Nordstreet | 12,4 % | ||
Immocratie | 11,6 % | 11,3 % | |
Upstone | 11,6 % | 12,5 % | 9,3 % |
La Première Brique | 11,3 % | 11,3 % | |
Baltis | 10,6 % | 11,0 % | |
EstateGuru | 10,4 % | ||
Wevest | 10,3 % | 10,4 % | 10,3 % |
Raizers | 10,0 % | 10,5 % | 9,1 % |
Citesia | 10,0 % | 10,5 % | 10,0 % |
ClubFunding | 10,0 % | 11,0 % | 10,0 % |
Lymo | 10,0 % | 10,7 % | 8,6 % |
Anaxago | 9,8 % | 9,3 % | 9,7 % |
Beefordeal | 9,8 % | 10,6 % | 6,5 % |
Wiseed | 9,4 % | 9,9 % | |
Koregraf | 9,3 % | 10,3 % | 9,3 % |
Homunity | 9,3 % | 9,8 % | 9,1 % |
FundImmo | 9,3 % | 10,1 % | 7,5 % |
My Capital Immo | 9,0 % | 10,0 % | 9,0 % |
Mahana Capital | 9,0 % | 9,3 % | |
Finple | 8,1 % | 9,4 % | 7,5 % |
WeShareBonds | 7,8 % | ||
Monego | 7,2 % | 9,7 % | 0,0 % |
Housers | |||
LookandFin | |||
Max Crowdfund | |||
Crowdybee | |||
Buildr |
A l’initiative de Financement Participatif France (FPF), la majorité des plateformes françaises de crowdfunding publient des chiffres standardisés qui permettent la comparaison. Si le taux d’intérêt moyen annuel est une donnée intéressante et globalement publiée, cela ne prend pas en compte les éventuels défauts et la capacité du site à recouvrer les sommes dues. C’est ce que vise le TRI net de risque qui peut représenter une information plus pertinente, mais malheureusement moins bien diffusée. Au vu des chiffres diffusés, j’ai aussi un sérieux doute sur l’uniformité du mode de calcul de cette donnée.
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