Quel est le rendement du crowdfunding immobilier ?

Pour bien comprendre le système, il faut bien avoir en tête le rendement du crowdfunding immobilier. En effet, après avoir lu partout qu’il est très rentable et vu les taux, il faut entrer dans le concret ! Combien rapporte le financement participatif immobilier ? Et en tenant compte des frais et des impôts ? Alors il faut détailler les chiffres et les calculs à partir d’exemples concrets pour analyser la rentabilité brute et nette.

Comment calculer le rendement d’un projet de crowdfunding immobilier ?

Pour calculer le rendement du crowdfunding immobilier, prenons un exemple de projet avec la plateforme FundImmo. Il s’agit du projet Once Troy concernant la réalisation de 2 immeubles de bureau à Troyes. Le promoteur souhaite collecter 800.000 € via le crowdfunding, largement avancé à la date de ce screanshot.

FundImmo propose aux crowdfunders d’abonder pendant 24 mois à hauteur de 1.000 € minimum pour des obligations, contre 9 % d’intérêts annuels. J’ai saisi le montant de 1.000 euros comme investissement. Le rendement affiché par le site web est alors de 188,10 euros.

Comment est fait ce calcul ? La formule employée par FundImmo, comme la majorité des sites participatifs de financement immobilier, est :

Montant à rembourser = Montant investi × (1 + Taux d’intérêt) ^ Durée en années

Appliqué à l’exemple Once Troy, cela donne :

1.000 × (1 + 9 %) ^ 2 = 1.188,10 euros

C’est le calcul que j’ai le plus couramment observé sur les plateformes. Elle est ainsi décrite parfois comme suit :

Ce calcul du rendement du crowdfunding immobilier indique que les intérêts des obligations sont capitalisables. Autrement dit, les intérêts qui sont produits chaque année produisent eux-mêmes des intérêts les années suivantes.

Des intérêts pas toujours capitalisables en crowdfunding immobilier

Néanmoins, certaines plateformes de financement participatif immobilier ont fait le choix d’intérêts non capitalisables. Dans ce cas, la formule est différente :

Montant à rembourser = Montant investi × (1 + (Taux d’intérêt x Durée en années))

C’est le cas, par exemple, de la plateforme Homunity. Sur le projet du loft à Nanterre où la collecte est établie à 1.000.000 €, le montant du gain prévisionnel affiché est de 150 €.

Cela correspond bien à la formule ci-dessus pour 1.000 euros d’investissement à 9 % sur 20 mois :

1.000 × (1 + (9 % x 20/24)) = 1.150 euros

Si vous regardez l’image suivante, la formule est bien celle que j’ai notée.

Crowdfunding immobilier : Exemples d’investissement et de rentabilité

Pour vous montrer plus d’exemples de crowdfunding immobilier, voici un tableau avec différents montants investis avec des durées et taux d’intérêt variés selon que les intérêts soient capitalisables ou non. Vous pouvez ainsi voir varier les gains en fonction de ces différents paramètres.

Montant investi Taux de rentabilité Durée prévisionnelle (en mois) Gain final (avec capitalisation) Gain final (sans capitalisation)
1000 9 % 23 179,60 € 172,50 €
1000 11 % 36 367,63 € 330,00 €
1000 12 % 12 120,00 € 120,00 €
2000 12 % 24 508,80 € 480,00 €
2000 8 % 12 160,00 € 160,00 €
3000 11 % 30 850,59 € 787,50 €
3000 9 % 28 668,17 € 630,00 €
5000 8,50 % 36 1 386,45 € 1 275,00 €
5000 10 % 18 768,45 € 750,00 €

Alors, que pensez-vous à ce stade du rendement du crowdfunding immobilier selon les différents cas de figure ?

Quels frais en crowdfunding immobilier sont à soustraire ?

La somme que nous venons de calculer correspond à un gain brut. Pour savoir ce que vous allez gagner réellement, il faut lui soustraire les frais et impôts.

Les plateformes de crowdfunding immobilier se financent majoritairement sur les sommes collectées auprès des promoteurs immobilier. Néanmoins, parfois il y a des frais imputés aux crowdfunders. Il peut s’agir d’un montant forfaitaire ou d’un pourcentage payé lorsque vous vous inscrivez, lorsque vous participez à un projet, lorsque celui-ci est remboursé ou lorsque vous utilisez certains moyens de paiement.

Chaque plateforme participative fixe librement ses frais. Ils sont le plus souvent indiqués de façon très lisible avant toute inscription dans une FAQ (Foire aux questions) par exemple.

Néanmoins, certaines plateformes ont des frais qui varient selon les projets présentés et peuvent n’être mentionnés que sur la fiche de présentation de chaque opération, comme pour FundImmo.

Pour connaître le plus précisément possible les frais pratiqués de l’ensemble des acteurs afin d’estimer le rendement du crowdfunding immobilier, mon livre vous fournit un panorama complet qui leur a été soumis à vérification.

Par exemple, Monego a des frais d’entrée de 0 à 2,4 %, Stoneraise de 1 %. Tipi-Tipi affiche des frais de gestion annuel de 2,5 %. Homunity facture 8 euros si vous versez votre contribution par carte bancaire.

Dans le cas de nos deux exemples, en soutenant Once Troy avec FundImmo ou le loft de Nanterre sur Homunity, vous ne paierez aucun frais (sauf à utiliser votre CB sur Homunity).

La fiscalité du crowdfunding immobilier

Pour finir de calculer la rentabilité nette du crowdfunding immobilier, il reste à soustraire le montant des impôts. Il est peut-être nécessaire de rappeler que le crowdfunding immobilier n’est pas concerné par l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), étant donné qu’il ne permet pas d’accéder à la propriété.

La majorité des contribuables va être concernée par la flat tax. Mais, si vous êtes peu imposable, l’application du barème général de l’impôt sur le revenu sera un meilleur choix pour vous. De plus, si vous utilisez un PEA pour vos investissements en crowdfunding immobilier, l’impôt est encore différent. Pour connaître les différents cas de figures existants, mon ebook détaille toutes les situations possibles.

Depuis le 1er janvier 2018, la flat tax à 30 %, aussi appelée Prélèvement forfaitaire unique (PFU), représente un impôt maximal qui est imputé sur les gains. Ce montant comprend une partie au titre de l’impôt sur le revenu et une autre pour les prélèvements sociaux.

Dans le cas de nos deux exemples concrets de projets de financement participatif immobilier, le montant de l’impôt maximal est donc :

  • Once Troy – 1.000 € investis – gain de 188,10 € >> impôt = 188,10 x 30 % = 56,43 €
  • Loft Nanterre – 1.000 € investis – gain de 150 € >> impôt = 150 x 30 % = 45 €

Bilan : Le rendement du crowdfunding immobilier est-il intéressant ?

Faisons le bilan récapitulatif de nos deux exemples de notre simulation de rentabilité pour voir s’il est intéressant de se lancer dans un projet de crowdfunding immobilier :


Once Troy Loft à Nanterre
Gain du crowdfunding 188,10 € 150 €
Frais de la plateforme 0 0
Impôt 56,43 € 45 €



Rentabilité nette 131,67 € 105 €
Taux de rentabilité nette 13,17% 10,50%

Si nos deux projets se terminent comme prévu, sans retard, ni défaut, il est bien évident que la rentabilité est au rendez-vous et pour le moins intéressante.

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