Dernière mise à jour le 5 mars 2023
Valeur refuge, l’immobilier est un investissement qui intéresse beaucoup de personnes. Tout en inspirant confiance, ce domaine jouit d’une excellente réputation tant en termes de stabilité dans le temps que de rendement. Cependant, il existe de multiples façons de placer vos économies dans la pierre. En fonction de vos objectifs et de vos goûts, vous vous orienterez davantage vers un investissement immobilier réel ou vers la pierre-papier. Passons en revue les meilleures solutions qui s’offrent à vous pour investir dans l’immobilier.
L’investissement immobilier locatif, le grand classique aux multiples ressorts
Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine tangible, l’investissement locatif est l’option à privilégiée. Bien qu’il s’agisse d’un projet d’importance tant par les sommes qu’il exige que par l’implication nécessaire, cette solution est adorée des néo-investisseurs qui y voient une occasion de mener à terme un projet conséquent, remarquable et transmissible. Il s’agit en outre d’un bien tangible et fonctionnel qui a une utilité, ce qui rassure, surtout en période d’inflation. Enfin, investir dans l’immobilier locatif représente une manière de diversifier ses investissements, de se constituer un patrimoine transmissible et de générer des revenus complémentaires réguliers.
Il existe une très large diversité de placements immobilier locatif, tels que :
- Selon le type de bien : appartement, maison, bureau, garage…
- Selon le type de contrat de location : annuel ou saisonnier, vide ou meublée, colocation…
- Selon votre statut : LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), SCI…
- Selon les dispositifs de défiscalisation : Pinel, Denormandie, déficit foncier, Girardin, Malraux…
Ce type de projet présente un ticket d’entrée élevé qui dépend du type de bien que vous ciblez, de sa localisation et de vos capacités d’emprunt. La rentabilité locative est très aléatoire et donc variable selon la façon dont vous menez votre projet, puisqu’elle peut être comprise entre 0 et 8 % environ, avec une moyenne à 5,9 % en France. Le nombre importants de risques encourus génère une difficile garantie et maîtrise du rendement, rendant parfois l’investissement non rentable.
Le principal avantage à investir dans l’immobilier en dur est qu’il peut être réalisé à crédit en créant, de ce fait, un effet de levier. Dès lors, l’investisseur fait travailler un capital bien plus important et bénéficie de potentiels avantages fiscaux avec la déduction des intérêts d’emprunt.
En devenant bailleur, vous avez des droits, des devoirs et diverses responsabilités envers vos locataires. L’immobilier traditionnel en direct exige de développer des compétences diverses pour réussir : identifier la bonne localisation, dénicher le bon bien, opter pour le bon montage fiscal, l’entretenir correctement, organiser les visites, rédiger le bail, choisir les bons locataires, assurer la gestion locative optimale, réaliser les états des lieux à chaque changement de locataire, transmettre les déclarations fiscales, etc. Il ne s’agit donc pas d’une solution de tout repos !
La SCPI, investir dans l’immobilier avec un revenu ultra passif
Si vous n’êtes pas enclin à acheter un bien tangible, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont un investissement de la « pierre-papier » qui peut vous convenir. Il s’agit d’une entreprise qui possède des biens immobiliers à usage professionnel, principalement, et vous propose d’en acheter des parts. Il en existe environ 200 investies sur différents immobiliers (bureaux, commerces, logistiques, hôtels, résidentielles, diversifiées…) en France et à l’étranger que l’on distingue habituellement en SCPI de rendement, de plus-value et de défiscalisation.
Vous pouvez envisager leur achat à crédit, tout comme l’immobilier locatif, ou bien en assurance-vie et même en Plan d’Épargne Retraite (PER). Avec ce placement, vous obtenez un rendement régulier (généralement trimestriel) en fonction du nombre de parts que vous possédez. Au moment de la revente de vos parts, vous pouvez faire une plus-value. Il est généralement conseillé de garder ce type de placement au moins 8 ans, car il y a des frais qui amputent la valeur de revente.
Avec la SCPI, vous êtes propriétaire associé et possédez un morceau d’un bien immobilier, mais vous ne subissez pas les tracas de sa gestion puisque vous n’avez rien faire. Investir dans l’immobilier de cette manière est absolument passif. Vous n’avez qu’à attendre les versements des rendements. Stable dans le temps, le rendement moyen est de 4 – 4,5 %. Le ticket d’entrée commence à quelques centaines d’euros jusqu’à quelques dizaines de milliers d’euros.
Si vous n’êtes pas intéressé par la constitution d’un patrimoine et selon votre situation fiscale, vous pourriez être intéressé par la SCPI en nue-propriété. Dans ce cas particulier, vous ne possédez pas un bout des biens immobiliers de la SCPI, mais en percevez uniquement les rendements réguliers. Cette forme est bien plus facilement accessible financièrement et peut alléger les impôts.
Le crowdfunding immobilier, un investissement rentable à court terme
Si vous aimez la simplicité et l’accessibilité avec de beaux rendements, le crowdfunding immobilier est l’investissement pierre papier qu’il vous faut. Il s’agit de se positionner lors de campagnes de financement participatif pour financer des projets de promotion immobilière ou de marchands de bien. Un ensemble de personnes propose ainsi de contribuer à la réalisation d’une opération immobilière en échange d’un rendement à la fin du projet, issu de la revente des lots des immeubles. L’investisseur est créancier du développeur en détenant des obligations à travers un contrat obligataire.
Le rendement moyen est d’environ 9-10 % par an lorsque vous optez pour investir dans l’immobilier avec les bons sites. Le ticket d’entrée est généralement de 1.000 € sur la majorité des meilleures plateformes en ligne, mais il débute à 1 €. Les opérations durent en moyenne 2 ans pendant lesquels vos économies sont illiquides. Il est très simple de se lancer et de placer régulièrement son argent sur des opérations variées. Généralement, il n’y a aucun frais et les intérêts sont perçus au terme du projet. Aussi, c’est un investissement immobilier qui offre une bonne diversification.
Le crowdfunding immobilier propose aussi des offres en locatif, parfois tokenisé (inscription d’un bien immobilier dans une blockchain). Dans ce cas là, vous acquérez des parties d’un bien immobilier et en percevez des revenus en conséquence. Les rendements sont généralement plus modérés, mais vous pouvez aussi obtenir une plus-value lors de la revente.
Les foncières ou SIIC pour investir dans l’immobilier et percevoir de beaux dividendes
Les SIIC ont la spécificité d’offrir de bons dividendes à leurs actionnaires. Équivalentes françaises des Real Estate Investment Trusts (REIT) américains, ces foncières sont des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées en bourse qui ont l’obligation de reverser à leurs actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées. Dès lors, les dividendes sont généreux avec un rendement généralement compris entre 5 et 10 %, mais potentiellement plus volatil que les SCPI.
Les SIIC vous permettent d’investir dans l’immobilier à travers divers secteurs, tels que les centres commerciaux, les bureaux, l’hôtellerie, les logements… Les plus importantes capitalisations boursières sont Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Gecina, Covivio, Icade, Altarea, Carmila… Il s’agit d’un investissement à moyen voire long terme. Le ticket d’entrée commence à partir d’une centaine d’euros.
Comme les autres investissements immobiliers pierre-papier, les foncières demandent peu d’efforts de gestion, puisque l’achat des biens, leur entretien et leur gestion locative sont complètement délégués. Donc, ils sont idéaux pour ceux en quête de revenus passifs. Les foncières sont aussi un investissement immobilier très liquide, puisqu’il est possible à tout moment d’acheter et vendre des actions en bourse.
Les OPCI, un investissement immobilier quelque peu diversifié
Les Organismes de Placement Collectif en Immobilier ressemblent en partie aux SCPI, car ils intègrent un ensemble de biens immobiliers. Cependant, là où ils divergent, c’est que les OPCI comprennent également d’autres actifs. En effet, vous y trouvez aussi environ 10 % de liquidité et 30 % environ d’actifs non immobiliers (actions, obligations, OPCVM, etc.). Investir dans l’immobilier avec ce placement de moyen-long terme offre donc un niveau de diversification bien plus élevé.
Très accessible, le ticket d’entrée débute à partir de quelques centaines d’euros. Bénéficiant d’une gestion totalement déléguée, vous verserez des frais de souscription de l’ordre de 3 à 5 % et de gestion (inférieurs à 2 %), qui sont habituellement plus faibles que ceux des SCPI. Le rendement d’un OPCI est de 3-4 % environ. Totalement liquide, un OPCI se loge dans un compte-titres ordinaire, un contrat d’assurance-vie ou un Plan d’Épargne Retraite (PER).
Synthèse des solutions pour investir dans l’immobilier
| Investissement locatif | SCPI | Crowdfunding immobilier | SIIC | OPCI | |
|---|---|---|---|---|---|
| Nb d’opportunités | Des milliards | Environs 200 SCPI en France | Plus de 1000 projets par an sur une vingtaine de plateformes en France (sans compter l’es options l’étranger) | Une vingtaine | Une vingtaine |
| Statut | Propriétaire bailleur | Propriétaire associé | Créancier | Actionnaire | Actionnaire |
| Terme | Long terme | Moyen-long terme | Court terme | Moyen-long terme | Moyen-long terme |
| Crédit possible | Oui | Oui | Non | Non | Non |
| Ticket d’entrée | Selon le bien et sa localitation / 20 000 € (pour un garage) | 300 à 1 000 € généralement | 1 000 € couramment (mais 1 € possible) | 100 € | 100 à 1 000 € |
| Liquidité | Plusieurs mois à plus d’une année | 2 semaines en moyenne (SCPI capital variable), sinon plus variable | Illiquide pendant la durée du projet (sauf quelques plateformes étrangères) | Immédiate | Immédiate |
| Frais | Frais de notaire (7-8 % ancien & 3-4 % neuf), du crédit, d’entretien, d’assurance et éventuellement de gestion, de copropriété… | Frais de souscription (6 – 12 %) et de gestion (10 – 15 %) | 0 généralement | Coût de l’ordre et éventuellement droits de garde | Frais de souscription (3-5 %) et de gestion (moins de 2 %) |
| Fiscalité | Selon en direct ou via une SCI et le régime fiscal (Pinel, Denormandie, LMNP…) | Revenus fonciers | Flat tax (30 %) par défaut | Flat tax (30 %) par défaut | Flat tax (30 %) par défaut |
| Risques | Projet mal ficelé, dégradation du marché, absence de diversification, impayés, vacance locative… | Dégradation du marché | Défaut du promoteur immobilier, dégradation du marché, prolongation du projet | Dégradation du marché | Dégradation du marché |
| Rendement moyen | 0-8 % | 4-4,5 % | 9 -10 % | 5-10 % | 3-4 % |