Jusqu’à il y a quelques années en France, le crowdfunding immobilier se résumait au financement participatif de la promotion immobilière. Mais il existe un autre domaine qui a émergé, présentant un niveau de risque différent, le crowdfunding immobilier locatif, qui consiste à financer des opérations locatives en acquérant des titres de propriété. Voyons de quoi il s’agit précisément et comment cela fonctionne.
Sommaire
- Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier locatif ?
- Quels sont les montages possibles du financement participatif immobilier locatif ?
- Quel est le cadre légal en France ?
- Quels sont les avantages du financement participatif immobilier locatif ?
- Quels sont les risques de l’immobilier locatif via le financement participatif ?
- Quelles plateformes pour le crowdfunding immobilier locatif ?
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier locatif ?
Le crowdfunding immobilier locatif ou immobilier fractionné consiste à investir dans un bien immobilier destiné à la location, généralement à usage d’habitation. Les crowdfunders acquièrent des parts d’une société qui gère le bien, mais il arrive que ce ne soit que des contrats de royalties. Elle leur distribue une quote-part des loyers générés par le versement des locataires. Notons que l’immobilier tokenisé est une variante, mais étant donné toutes ses spécificités, ce type de placement ne sera pas traité ici.
La plateforme web s’occupe de tout. Elle va acheter le bien immobilier, trouver les locataires, gérer les aspects administratifs, …
Il s’agit donc de l’acquisition à plusieurs d’un bien immobilier dans le but de percevoir à long terme une rente locative. Cela correspond, contrairement à l’acception habituelle du crowdfunding immobilier, à une vision patrimoniale de l’investissement immobilier. Le système est donc un investissement plus proche de la Société civile de placement immobilier (SCPI) ou de l’investissement immobilier locatif que son grand frère de la promotion immobilière.
Notez que le modèle diffère entre chaque plateforme. Il faut regarder en détail les informations fournies par chacune afin de bien comprendre son mode de fonctionnement.
Quels sont les montages possibles du financement participatif immobilier locatif ?
Il existe deux mécanismes pour les opérations locatives sur les plateformes de crowdfunding immobilier. Elles ont des répercutions bien différentes. Aussi il est fondamental que vous preniez garde à faire le bon choix.
- La société civile immobilière (SCI) est un modèle bien connu en matière d’investissement immobilier, mais peu adapté au crowdfunding. Elle présente l’avantage notable d’offrir un accès à plusieurs dispositifs de défiscalisation, tels que les lois Pinel et Malraux. Néanmoins, elle concentre des inconvénients. Sans but commercial, elle ne peut pas louer de bien meublé. Mais surtout, la responsabilité des associés est illimitée, c’est-à-dire qu’ils sont responsables des dettes au-delà de leur apport et sans limite.
- La Société par actions simplifiée (SAS) est un dispositif davantage employé en crowdfunding immobilier locatif. Il s’agit d’une forme juridique très souple qui ne présente aucune contrainte en matière de nombre d’associés. Les locations de biens meublés sont possibles. Son atout capital est que ses associés sont responsables dans la limite du capital investi en cas de pertes.
Chaque plateforme met en place le montage qu’elle souhaite, avec plus ou moins de transparence.
Quel est le cadre légal en France ?
Alors que le secteur locatif du crowdfunding immobilier se développait rapidement, l’AMF a en 2015 émis un avis défavorable sur le dispositif. Même si sa position s’est ensuite quelque peu atténuée, l’investissement locatif est resté un marché très confidentiel.
Mi 2018, l’AMF a fini par revoir sa position. Elle a ainsi accorder l’élargissement de l’agrément CIP (Conseiller en investissements participatifs) pour les projets de crowdinvesting. Le succès du crowdfunding version promotion immobilière et son taux de défaut ont peut-être influencé son jugement…
Sachez que, à l’instar du financement participatif de la promotion immobilière, l’immobilier fractionné n’a pas obligation à détenir un agrément.
Quels sont les avantages du financement participatif immobilier locatif ?
Les bénéfices du financement participatif locatif sont multiples :
- Le choix du bien immobilier dans lequel vous investissez
- Une forte accessibilité de l’immobilier locatif avec un ticket d’entrée faible
- Une plus ample possibilité de diversifier son portefeuille de placements
- Des possibilités de défiscalisation (Pinel, Denormandie, déficit foncier…), comme l’immobilier locatif classique
- Un rendement attractif à long terme
- L’opportunité de participer activement à la gestion de l’immeuble
- Un droit de vote aux assemblées générales pour participer aux décisions sur l’avenir du bien (travaux, revente, …)
- La délégation de toute la gestion administrative de l’immeuble à la plateforme web
Quels sont les risques de l’immobilier locatif via le financement participatif ?
Ce type de placement est très répandu outre-Atlantique où il représente un placement sécurisant et attractif. En France, le locatif en est encore au stade embryonnaire.
Pour avoir parcouru les sites web des plateformes engagées dans le secteur, le détail des informations publiques est très limité. Même en farfouillant dans les FAQ, les informations sont très limitées et les véhicules employés pas toujours clairement précisés. Les performances obtenues restent opaques. Et les frais : il y en a partout !
Les dangers du crowdfunding immobilier locatif ne sont pas spécifiques au financement participatif. Ils sont communs à l’immobilier locatif. Ainsi les rendements des investisseurs peuvent être amputés en cas d’impayés, de vacance, de travaux, … De plus, les crowdfunders n’ont pas de garantie concernant la revente de leurs parts.
Quelles plateformes pour le crowdfunding immobilier locatif ?
Parmi les plateformes de crowdfunding qui proposent de l’investissement locatif, notez :
| Plateforme | Activités | Création | Agrément | Ticket d’entrée |
|---|---|---|---|---|
| Dividom | Immobilier locatif avec club deal | 2013 | Aucun | 500 € |
| Bricks.co | Immobilier fractionné | 2020 | – Aucun – Demande PSFP | 10 € |
| Brik.club | Immobilier locatif | 2020 | Aucun | 100 € |
| Bloks.co | Immobilier commercial fractionné | 2022 | Aucun | 1 € |
| Primaxio | Immobilier d’entreprise haut de gamme en club deal | 2017 | Aucun | / |
Par ailleurs, Brickstarter est une plateforme espagnole qui réalise des opérations de crowdfunding immobilier locatif sur le marché porteur des appartements touristiques.
Alors que l’extension de l’agrément laissait entendre qu’il y allait y avoir une explosion du secteur ou du moins une forte demande, force est de constater que quelques années plus tard, le crowdfunding immobilier locatif reste confidentiel. Quelques plateformes se sont trouvées une niche de développement et quelques autres peinent encore à trouver un modèle économique viable.
D’autres solutions d’immobilier locatif se développent sur quelques plateformes de crowdfunding immobilier, telles qu’Anaxago, Homunity ou Raizers, avec des modèles spécifiques.
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