Le crowdfunding immobilier locatif est-il si risqué ?

Jusqu’à maintenant en France, le crowdfunding immobilier se résumait au financement participatif de la promotion immobilière. Mais il existe un autre domaine émergeant, jugé trop risqué par certains, le crowdfunding immobilier locatif, qui consiste à financer des opérations locatives. Voyons de quoi il s’agit précisément et où en est la France avec ce type d’investissement.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier locatif ?

Il s’agit d’investir dans un bien immobilier destiné à la location, généralement à usage d’habitation. Les crowdfunders acquièrent des parts d’une société qui gère le bien. Elle leur distribue une quote-part des loyers générés par le versement des locataires.

La plateforme web s’occupe de tout. Elle va acheter le bien immobilier, trouver les locataires, gérer les aspects administratifs, …

Il s’agit donc de l’acquisition à plusieurs d’un bien immobilier dans le but de percevoir à long terme une rente locative. « C’est une vision patrimoniale de l’investissement immobilier », comme le précise l’AFCIM. Le système est donc un investissement plus proche de la Société civile de placement immobilier (SCPI) que son grand frère de la promotion immobilière.

Quels sont les montages possibles du financement participatif immobilier locatif ?

Il existe deux mécanismes pour les opérations locatives sur les plateformes de crowdfunding immobilier. Elles ont des répercutions bien différentes. Aussi il est fondamental que vous preniez garde à faire le bon choix.

  • La société civile immobilière (SCI) est un modèle bien connu en matière d’investissement immobilier, mais peu adapté au crowdfunding. Elle présente l’avantage notable d’offrir un accès à plusieurs dispositifs de défiscalisation, tels que les lois Pinel et Malraux. Néanmoins, elle concentre des inconvénients. Sans but commercial, elle ne peut pas louer de bien meublé. Mais surtout, la responsabilité des associés est illimitée, c’est-à-dire qu’ils sont responsables des dettes au-delà de leur apport et sans limite.
  • La Société par actions simplifiée (SAS) est un dispositif davantage employé en crowdfunding immobilier locatif. Il s’agit d’une forme juridique très souple qui ne présente aucune contrainte en matière de nombre d’associés. Les locations de biens meublés sont possibles. Son atout capital est que ses associés sont responsables dans la limite du capital investi en cas de pertes.

Quel est le cadre légal en France ?

Alors que le secteur locatif du crowdfunding immobilier se développait rapidement, l’AMF a en 2015 émis un avis défavorable sur le dispositif. Même si sa position s’est ensuite quelque peu atténuée, l’investissement locatif est resté confidentiel.

Mi 2018, l’AMF a fini par revoir sa position. Elle a ainsi accorder l’extension de l’agrément CIP (Conseiller en investissements participatifs) pour les projets de crowdinvesting. Le succès du crowdfunding version promotion immobilière et son taux de défaut ont peut-être influencé son jugement…

Quels sont les avantages du financement participatif immobilier locatif ?

Les bénéfices du financement participatif locatif sont multiples :

  • Le choix du bien immobilier dans lequel vous investissez
  • Une forte accessibilité de l’immobilier locatif avec un ticket d’entrée faible
  • Une plus ample possibilité de diversifier son portefeuille de placements
  • Des frais relativement faibles
  • Un rendement attractif à long terme
  • L’opportunité de participer activement à la gestion de l’immeuble
  • Un droit de vote aux assemblées générales pour participer aux décisions sur l’avenir du bien (travaux, revente, …)
  • La délégation de toute la gestion administrative de l’immeuble à la plateforme web

Quels sont les risques de l’immobilier locatif via le financement participatif ?

Ce type de placement est très répandu outre-Atlantique où il représente un placement sécurisant et attractif. En France, le locatif en est encore au stade embryonnaire.

Pour avoir parcouru les sites web des plateformes engagées dans le secteur, le détail des informations publiques est très limité. Même en farfouillant dans les FAQ, les frais restent opaques, les rendements moyens inconnus et les véhicules employés pas toujours clairement précisés.

Les dangers du crowdfunding immobilier locatif ne sont pas spécifiques au financement participatif. Ils sont communs à l’immobilier locatif. Ainsi les rendements des investisseurs peuvent être amputés en cas d’impayés, de vacance, de travaux, … De plus, les crowdfunders n’ont pas de garantie concernant la revente de leurs parts.

Quelles plateformes pour le crowdfunding immobilier locatif ?

Les sites participatif doivent disposer de l’élargissement de l’agrément CIP pour pouvoir proposer des opérations d’immobilier locatif. Il est accordé par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Parmi les plateformes de crowdfunding qui proposent de l’investissement locatif, notez :

  • Dividom
  • Baltis Capital
  • Primaxio
  • Homunity
  • Anaxago

Vous allez aussi aimer :

%d blogueurs aiment cette page :