les dangers du crowdfunding immobilier

Dangers du crowdfunding immobilier : Comment s’en prémunir ?

Valoriser votre patrimoine ou vous enrichir grâce au financement participatif n’est pas sans faire face aux dangers du crowdfunding immobilier. Tout investissement qui offre une rentabilité si attractive a ses inconvénients. Les risques de perte en capital et d’illiquidité ne sont pas tous les écueils que vous devez éviter en crowdfunding immobilier. Il est essentiel de chercher de bons conseils pour éviter d’y laisser votre bas de laine.

Quels sont les dangers d’un promoteur immobilier en crowdfunding ?

Avec le cas du promoteur Terlat, dont vous avez sûrement entendu parlé, le crowdfunding immobilier a suscité le doute. Il a fait prendre conscience à certains que les taux d’intérêt élevé dans ce secteur se justifiaient par les risques réels encourus par les investisseurs. Ce premier accident majeur du crowdfunding immobilier a interrogé et continue d’interroger bon nombre d’acteurs du secteur. Les plateformes de crowdfunding immobilier se sont pour beaucoup d’entre elles remises en questions en renforçant leur procédure de sélection.

L’exemple du groupe Terlat rappelle que le crowdfunding immobilier n’est pas infaillible. C’est encore aujourd’hui le seul cas de défaut du financement participatif immobilier (même si bon nombre de projets sont en retard, les clôtures sont toujours positives). Placé en redressement judiciaire, puis en liquidation en août 2017, le groupe immobilier avait initié pas moins de 6 opérations de crowdfunding immobilier.

projets en défaut du crowdfunding immobilier

Certaines opérations du groupe Terlat sont présentées en défaut par le site de référence Hellocrowdfunding. Des investisseurs y ont donc laissé leur capital. Des pertes sèches difficiles à accepter pour les crowdfunders. Deux résidences portées par Anaxago viennent d’être passées en défaut.

D’autres projets de la société initiés en 2015 sont toujours mentionnés, à l’heure actuelle, en retard. Ils semblent toujours bloqués sans qu’aucune information précise n’annonce de règlement. Des imbroglios qui témoignent ainsi d’une forte réticence à toute communication publique d’un dossier qui inquiète pourtant tout le secteur et fait focus sur les réels dangers du crowdfunding immobilier.

Un cas, certes unique, mais qui rappelle à tous que le risque de perte en capital est bien réel. Tout cela oblige à une grande vigilance. Le crowdfunding immobilier n’est pas la dernière martingale, la source intarissable, le bon filon, la panacée universelle, … qui vous rendra riche grâce à des rendements mirobolants, mirifiques et miraculeux. Il est essentiel de savoir suivre de bons conseils pour réussir votre placement.

Quels sont les dangers d’une plate-forme de crowdfunding immobilier ?

À la faillite de ce promoteur immobilier, habitué du crowdfunding, s’ajoute la disparition du jour au lendemain de plateformes du secteur immobilier. Nous les voyons progresser dans le secteur et puis, paf, les sites internet sont fermés. Il s’agit de Canberra Immo, Epatrimony, Propulss, Crowdstone, Crowdfundbank, LetitSeed, Buildeeg notamment. Tous les projets qu’elles géraient ont été menés à leur terme, mais cela interroge sur les garanties que possèdent un crowdfunder, en particulier si la plateforme ne dispose pas des agréments.

Des plateformes naissent régulièrement et d’autres disparaissent. C’est un mouvement quasi normal dans une économie. Mais dans un secteur émergent, encore très jeune, comme le crowdfunding, cela soulève des questions. Est-ce que toutes les plateformes ont bien prévu leur éventuelle disparition ? Que disent-elles sur cette possibilité ? Cherchez dans leur site internet, leur FAQ, vous verrez que vous n’obtiendrez pas toujours de réponses.

Un secteur qui prend de l’essor comme le crowdfunding immobilier attire aussi les grosses sociétés qui cherchent les bonnes pépites. Certaines plateformes ont été rachetées, d’autres vont bientôt l’être. L’assise financière exigée par ce secteur est telle qu’une tendance à la concentration pourrait aussi émerger. Donc, rien n’est figé. Il faut s’en soucier.

Parmi les dangers du crowdfunding immobilier, ajoutons que les actions et les obligations qui sont les instruments sont non garantis. Les plateformes de financement participatif immobilier ou les promoteurs montent pour les opérations des sociétés spécifiques chargées de recueillir les fonds du projet issus de la contribution. C’est ce montage qui protège le crowdfunder en cas de problème d’être responsable au-delà de sa mise initiale. Mais comme toutes les plateformes du secteur ne sont pas agréées, il est difficile de savoir si toutes appliquent ces bonnes pratiques.

Pour certaines plateformes, la société qui sert de véhicule au projet est leur propre création. Elle dépend donc du site web qui va collecter vos économies. Pour d’autres, c’est le promoteur qui met en place cette société. Dans le premier cas, le risque est davantage porté sur la plateforme et dans le second sur le promoteur. D’après vous, lequel des deux est le plus solide ?

Néanmoins, les plateformes ne gardent pas les fonds collectés par le financement participatif. Des établissements de paiement agréés interviennent alors, tels que MangoPay et Lemon Way. Donc, il n’y a pas de risque de non-restitution des sommes prêtées de la part de la plateforme. Mais vérifiez bien que le site web travaille avec ces services tout de même.

Quels sont les dangers d’un projet de crowdfunding immobilier ?

Vous vous dites peut-être que si une opération immobilière est intéressante, elle n’aurait pas besoin d’avoir recours au crowdfunding immobilier parce que les banques la financeraient. Il est vrai que si le financement bancaire vient à manquer pour un projet immobilier, le financement participatif représente le dernier recours, ce qui n’est pas très rassurant.

Le crowdfunding immobilier a émergé parce que les promoteurs ont développé des besoins financiers que les banques n’étaient plus à même de combler. Avec le durcissement des conditions d’emprunt et le renforcement des règles prudentielles (induits par les Accords de Bâle), l’accès au financement bancaire devient de plus en plus complexe et difficile.

Est-ce que cela signifie que les projets non intégralement financés par les banques sont mauvais ? Bien sûr que non ! Regardez ces projets, vous verrez qu’ils disposent d’un emprunt bancaire, non négligeable, mais insuffisant. Il faut changer sa vision du secteur bancaire qui ne représente plus la garantie d’un bon investissement et tend à se marginaliser dans le financement de l’économie réelle (et oui, c’est fou, non !).

Mais pour savoir si un projet présenté en crowdfunding immobilier doit susciter votre méfiance, il faut d’abord savoir si vous êtes compétent pour le juger. La due diligence : ça vous parle ? C’est l’ensemble des vérifications que réalise un investisseur avant de s’engager. Pour vous lancer dans le financement participatif immobilier, vous allez devoir examiner en détail les projets proposés par les plateformes pour les évaluer.

Mais à moins d’être un expert en investissement immobilier, quelles compétences spécialisées avez-vous pour juger d’un projet ? C’est bien l’un des dangers du crowdfunding immobilier. Vous allez forcément devoir faire confiance à la plateforme web car il est impossible que vous évaluiez correctement une opération.

Et même si vous êtes un expert, pensez-vous pouvoir vous faire votre propre idée ? Connaissez-vous suffisamment le marché local de l’immobilier de chaque projet pour pouvoir vous prononcer ? Mieux vaut alors rester à investir dans des projets de votre région. Mais alors vous risquez d’attendre entre deux investissements…

Les sites de crowdfunding vous présentent des dossiers détaillées avec des informations abondantes, peut-être même trop abondantes. Pouvez-vous réellement tout lire ? (et tout comprendre ?) Avec une certaine mise en forme, certaines informations peuvent passer sous le billot. Par exemple, vous zoomez sur une opération où il est noté que le taux de pré-commercialisation est satisfaisant. C’est vrai que 55 %, c’est pas trop mal. Mais comme une petite partie du projet correspond du logement social, ce ratio tombe à 20 % en excluant cette typologie spécifique. Du coup, est-il si satisfaisant que cela ?

Ensuite, j’ai pu remarquer que même si certaines données reviennent dans les publications des sites et que tous les dossiers semblent présenter selon le même plan, il y a quelques informations précieuses que je n’ai pu trouver. Les plateformes qui offrent de poser des questions et d’échanger semblent plus transparentes. Mais, bon, comment feriez-vous à leur place ? Ne mettriez-vous pas quelques aspects sous le paillasson pour embellir votre projet (d’autant que, forcément, vous y croyez à votre opération) ?

Contrairement à d’autres types de placements où vous investissez dans un portefeuille, le crowdfunding immobilier demande de multiples prises de décisions. Cela vous offre une grande liberté. Mais, et c’est le revers de la médaille, cela exige beaucoup de responsabilités.

Vous allez également adorer :