SCPI ou crowdfunding immobilier ?

Comparaison SCPI – crowdfunding immobilier : L’ultime battle

Face aux constats que les rendements des produits de placement habituels sont toujours plus bas, les Français, dont j’imagine vous, vous posez la question de savoir quel investissement choisir. Parmi les choix les plus souvent répandus, l’alternative crowdfunding immobilier / SCPI (Société civile de placement immobilier) fait parler d’elle. Les adeptes de l’un décrient l’autre et inversement. Faisons le tour de 20 caractéristiques pour être le plus impartial possible et voir lequel investissement immobilier a l’avantage.

1# Crowdfunding immobilier – SCPI : deux placements dans la pierre

Le principal point commun entre crowdfunding immobilier et SCPI est qu’ils financent l’un et l’autre l’immobilier. On le répète en permanence, les Français aiment la pierre. Aussi, cela représente un avantage pour ces deux types d’investissements.

Pour autant, ni l’un ni l’autre ne permette de devenir propriétaire (sauf pour le marché très spécifique du crowdinvesting). Ils sont donc très simples en matière de démarche administrative et sont ouverts à des budgets modestes. Il s’agit donc des deux alternatives à la propriété au sein du marché immobilier.

2# Le principe de la SCPI versus celui du crowdfunding immobilier

La similitude entre les deux investissements s’arrête là. Investir dans une SCPI (ou pierre papier) consiste à acquérir des parts de sociétés actives dans l’immobilier tertiaire, contre une part de loyer régulier.

Placer votre argent dans le crowdfunding immobilier consiste quant à lui à soutenir financièrement la réalisation d’un programme immobilier de quelques mois, contre le versement in fine d’intérêts et le remboursement de la somme prêtée.

3# Comparaison des rendements moyens

La SCPI présente un rendement moyen de 4,35 % (en 2018 selon l’ASPIM, l’Association française des sociétés de placement immobilier). Le rendement d’une SCPI n’est pas connu à l’avance et peut varier d’une année sur l’autre. Les SCPI les plus diversifiées offrent des rendements plus stables dans le temps.

Le crowdfunding immobilier affiche dès la collecte un rendement de 8 à 12 %, même s’il n’est pas garanti. Il est en moyenne 9 %, selon le Baromètre 2018 Hellocrowdfunding / FundImmo.

4# Financement participatif immobilier & SCPI : Le ticket d’entrée sur la balance

Les deux solutions d’investissement immobilier sont tout aussi accessibles financièrement l’une que l’autre. La somme minimale que vous devez placer dans ce type de projet est assez comparable que ce soit en crowdfunding immobilier ou SCPI.

Pour investir en SCPI, il faut compter au minimum entre 500 ou 1.000 €. Pour le crowdfunding immobilier, le ticket minimal est souvent de 1.000 € et varie de 100 à 2.000 €.

Néanmoins, si vous ne disposez que de 50 ou 100 euros, vous trouverez un projet de crowdfunding, mais pas de SCPI.

5# Comparatif de la durée de détention

Un projet en crowdfunding immobilier dure en moyenne 23 mois, et le plus souvent de 12 à 36 mois. Cette durée est affichée dès la mise en collecte du programme, ce qui vous permet de faire votre sélection selon vos possibilités.

Une SCPI peut avoir une durée de vie indéfinie. L’investisseur peut revendre au moment voulu ses parts. Néanmoins, la durée conseillée de détention est de 8 ans au moins.

Le premier s’inscrit donc dans du court terme alors que le second correspond à du moyen à long terme.

6# Le risque de perte en capital comparé

Le crowdfunding immobilier est un placement présentant un risque de perte en capital, tout comme les SCPI. Dans les deux cas, les investisseurs peuvent perdre le montant de leur capital placé comme ne pas percevoir les intérêts / dividendes annoncés. Néanmoins, le risque de perte en capital est moins prégnant pour les SCPI.

Malgré sa jeunesse, le crowdfunding immobilier a déjà dû faire face à des cas de défaut, c’est-à-dire que des crowdfunders n’ont pas récupéré le capital investi. Il s’agit de plusieurs projets du groupe Terlat initiés sur les plateformes Anaxago et Wiseed.

7# Pierre papier – crowdfunding immobilier : La liquidité au banc d’essai

Lorsque vous investissez dans un projet participatif immobilier, vous ne pouvez pas récupérer la somme placée avant la fin de l’échéance de l’opération, y compris si elle a du retard.

Par contre, il vous est possible de retirer le montant placé en SCPI même si cela n’est pas forcément très simple. Pour une SCPI à capital variable, une simple demande suffit. Mais pour une SCPI à capital fixe, il est nécessaire qu’un acheteur soit disposé à reprendre vos parts, ce qui peut prendre plusieurs mois. Si la somme est placée depuis peu, la rentabilité ne sera peut-être pas au rendez-vous, mais vous pourrez la récupérer. Il est vrai alors, qu’en cas de coup dur, de dépense imprévue, la SCPI dispose d’un avantage sur le crowdfunding immobilier.

8# Crowdfunding immobilier vs SCPI : la législation

En comparant le financement participatif immobilier et la pierre papier, il est essentiel de noter que les deux solutions sont des activités réglementées parfaitement légales en France. Elles disposent des bases législatives leur permettant d’exister, même si pour certains des améliorations sont attendues. Les acteurs avec lesquels vous allez coopérer (les plateformes participatives comme les sociétés de gestion) doivent disposer d’agréments réglementaires pour exercer.

9# Différence d’outils de souscription

Le fonctionnement des deux solutions de placement est bien différent. Pour les SCPI, vous allez devenir propriétaire de parts d’une société qui détient plusieurs biens immobiliers. Pour le crowdfunding, vous allez disposer d’obligations ou d’actions d’une société de projet qui va réaliser l’opération immobilière.

10# Les secteurs des SCPI et du crowdfunding immobilier

Les projets de crowdfunding immobilier permettent d’investir dans le résidentiel, les bureaux, les commerces, … Il est aussi possible de soutenir l’investissement d’un marchands de biens ou d’un aménageur de lots. Néanmoins, la majorité des opérations concernent des investissements résidentiels.

La SCPI concerne des placements dans l’immobilier tertiaire majoritairement. Le plus souvent une SCPI intègre un mix de bureaux et commerces, avec un rapport de l’ordre 2/3 – 1/3. Il s’agit d’un marché globalement dynamique, mais qui offre, comme tout secteur de l’immobilier, des variations conjoncturelles et locales. La pierre papier offre quelquefois des actifs résidentiels concernés par des dispositifs de défiscalisation, tels que les lois Scellier ou Pinel.

11# Maîtrise de la composition de l’investissement

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous détenez des parts d’une société possédant plusieurs dizaines de biens immobiliers. Avec la pierre papier, vous disposez d’une information générale sur les biens de la SCPI.

En financement participatif immobilier, vous choisissez chaque opération à laquelle vous souhaitez souscrire. Vous maîtriser les moindres détails d’un bien immobilier en totale transparence. Ainsi vous êtes davantage acteur en vous permettant de choisir chaque bien.

12# Diversification des investissements en crowdfunding immobilier VS SCPI

Avec le financement participatif, vous soutenez un seul projet immobilier par collecte. Donc, pour vous diversifier, vous devez abonder plusieurs projets. De cette manière, vous pouvez faire appel à plusieurs plateforme web, varier les dates de souscription, les durées, les taux de rendement, … Ainsi vous diversifiez grandement votre portefeuille.

Les SCPI vous donne accès avec une seule souscription à un panel varié de biens immobiliers. C’est une solution de placement mutualisée, déjà quelque peu diversifiée.

13# Les intermédiaires des deux types d’investissements immobiliers

Pour participer à un projet de crowdfunding immobilier, vous devez vous inscrire sur une plateforme internet dédié qui a un rôle majeur. Elle sélectionne les dossiers, les présente, aide ou monte les sociétés intermédiaires, organise la collecte et les remboursements, … J’ai recensé dans mon livre près de 30 plateformes qui ont des segments dévolus à l’immobilier ou qui y sont totalement dédiées. D’autres sites participatifs peuvent également proposer des projets de promotion immobilière.

Pour souscrire à une SCPI, il faut passer par une des 31 sociétés de gestion répertoriées. Des offres digitales se sont développées permettant de souscrire librement et facilement en ligne, telles que, par exemple, La Centrale des SCPI ou Corum.

14# Comparaison des frais entre crowdfunding immobilier et SCPI

Les SCPI présentent des frais assez importants. Ils concernent des frais de souscription, de gestion, de cession, d’acquisition et de suivi pour des montants variables, difficiles à synthétiser. Ces frais sont présentés dès le départ dans la documentation de la SCPI. En moyenne, les frais d’acquisition sont compris entre 6 et 10 % HT et les frais de gestion entre 9 et 12 % HT.

La majorité des plateformes de crowdfunding immobilier ne prélève pas de frais sur les crowdfunders (uniquement sur les promoteurs). Mais ceux qui affichent des frais sont généralement à l’entrée de l’ordre de 2-3 %.

15# La fiscalité dans la battle crowdfunding immobilier / pierre papier

La fiscalité française des particuliers prévoit que les rendements du crowdfunding immobilier et des SCPI soient soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il n’y a donc pas là de différence notable entre les deux types de placements.

Néanmoins, alors que les intérêts du crowdfunding sont des produits financiers, les SCPI donnent lieu à des revenus fonciers et des plus-values de cessions de parts. La fiscalité de la pierre papier s’avère plus complexe également, offrant des possibilités plus nombreuses : contrat d’assurance-vie, démembrement, emprunt, …

16# Le panel de projets comparés en SCPI et crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier a représenté en 2018 343 projets proposés en collecte. À un instant t, vous pouvez avoir accès à une petite dizaine de projets aux plus forts moments de l’année. Sur une même plateforme, ils sont rarement plus de 2-3 en même temps. Aussi votre choix est limité et vous devrez patienter pour faire le meilleur choix.

Il existe 175 SCPI ce qui offre un très vaste choix. Chaque SCPI regroupant différents biens immobiliers, vous avez directement accès à un placement diversifié. Mais toutes ne se valent pas. Aussi votre sélection doit elle aussi être drastique.

17# L’impact d’une crise immobilière sur les SCPI VS financement participatif immobilier

Si une crise immobilière devait se profiler les deux types d’investissement immobilier seraient impactés. Néanmoins, les SCPI qui concernent des biens tertiaires sont moins susceptibles d’être touchés par une crise immobilière que le résidentiel, concernant plus largement le financement participatif immobilier.

Les opérations immobilières réalisées grâce au crowdfunding auraient du mal à se vendre et donc vous risqueriez de ne pas être remboursé et de perdre tout votre investissement. Votre projet resterait en stand-by un moment, puis la société de promotion immobilière ferait sûrement faillite et l’opération déclarée en défaut.

En ce qui concerne les SCPI, la valeur de leurs parts serait lourdement impactée par la chute des prix de l’immobilier liées à la crise immobilière. Il est alors fort probable que les investisseurs ayant des parts de SCPI demanderaient en grand nombre leur retrait. Il est possible dans ce cas que ces retraits soient bloqués temporairement de manière à pouvoir vendre certains immeubles pour rembourser les investisseurs. La liquidité du placement serait alors difficile.

18# Comparatif crowdfunding immobilier – SCPI : L’ancienneté de ce type de placement

Le crowdfunding immobilier a émergé en France au début des années 2010. C’est un secteur encore très jeune qui se développe rapidement.

Les SCPI existent depuis 1964 et sont encadrées par la loi dès 1970. Elles ont ensuite beaucoup évolué à travers diverses réformes réglementaires.

19# Zone géographique concernée par les investissements en SCPI et crowdfunding immobilier

Selon la SCPI que vous allez choisir, vous pourrez disposer de parts impliquant des investissements immobiliers en France et à l’étranger. Par contre, le financement participatif immobilier n’implique que des opérations immobilières situées sur le territoire hexagonal.

20# Ouverture aux sociétés des SCPI et du financement immobilier participatif

Les deux types d’investissements immobiliers sont ouverts aux sociétés. Néanmoins, en tant que placement de court terme, le crowdfunding immobilier semble plus approprié. Il est cependant possible pour les entreprises souhaitant se tourner vers la pierre papier de recourir à un montage spécifique d’achat de l’usufruit de parts.

Bilan du comparatif crowdfunding immobilier / SCPI

infographie SCPI-crowdfunding-immobilier

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