Immocratie : Avis 2023 sur la plateforme de crowdfunding immobilier

Dernière mise à jour le 29 avril 2023

Depuis 2015, Immocratie propose des opérations de crowdfunding immobilier de qualité et bien rémunérées. Plutôt discrète, la plateforme de financement participatif constitue une excellente alternative aux mastodontes hyperactifs du secteur ou une parfaite solution complémentaire. Voyons en détail ce site dédié exclusivement au crowdlending immobilier.

Comment participer à un projet sur Immocratie ?

Comme pour n’importe quelle plateforme française, notamment le crowdfunding Enerfip, vous devez avant toute chose vous inscrire sur le site, fournir des documents d’identification légale et compléter le questionnaire d’adéquation. Une fois votre compte actif, vous allez pouvoir vous lancer et participer à un projet.

Si Immocratie offre des opérations qualitatives avec des taux d’intérêt souvent supérieur à 11 %, elle ne présente pas beaucoup de projets. Généralement, entre 1 et 2 par mois. Aussi, il vous faudra peut-être être un peu patient avec d’investir. Tout l’inverse de ce qu’offre Estateguru.

Pour être informé des nouveaux projets, pensez à cocher la case permettant à Immocratie de vous adresser un email avant chaque ouverture de souscription. Ensuite, il ne vous reste plus qu’à prendre connaissance de chaque opération à venir. Les informations fournies sont bien claires, complètes et facilement compréhensibles, même pour un débutant.

Pour participer au projet qui vous intéresse, il vous suffit de vous connecter à votre espace personnel sécurisé. Vous cliquez sur l’opération et validez un montant d’au moins 1000 euros, comme sur le site Raizers ou le partenariat Boursorama-Homunity. Contrairement à certains sites très embouteillés où vous devez cliquer à la seconde où un projet est ouvert à la souscription (tels que La Première Brique ou ClubFunding), sur Immocratie vous avez moins de pression sur l’horaire. Mais ne tardez pas trop, surtout si le taux est très bon !

Ensuite, la plateforme vous demandera de réaliser un virement vers le compte de la SAS qui porte le projet auquel vous participez. Idéalement, faites-le dans la foulée de votre souscription. Immocratie propose même de le faire en amont.

Vous serez informé des suites par email. La collecte du projet va passer en ‘closing’ jusqu’à l’émission des obligations de la SAS porteuse de l’opération. Et voilà !

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Présentation du fonctionnement d’Immocratie

Pour aller plus loin dans la description de la plateforme Immocratie, découvrez le détail de son mode de fonctionnement, comme nous l’avons vu pour ReInvest 24.

Présentation synthétique des spécificités de la plateforme

Ticket d’entrée	1000 €
Nombre d’opérations présentées	1 et 2 par mois le plus couramment
Taux d’intérêt offerts	10-12 % généralement
Durée habituelle des projets	12 à 18 mois, le plus souvent
Montant des souscriptions	100 à 1000 K€, sauf exceptions
Type de souscription	Obligations in fine
Frais pour les investisseurs	0 (Immocratie mentionne la possibilité de frais dans ses mentions légales, mais jamais vu)

Faut-il payer pour participer à Immocratie ?

Pour les investisseurs comme vous et moi, je n’ai jamais vu de frais quelconque. Toutes les opérations que j’ai pu voir, notamment en parcourant individuellement les pages de la dernière vingtaine, affichent des frais à 0 euro. Immocratie ne pratique donc pas de frais de souscription, pas plus que d’inscription ou toute autre. Néanmoins, c’est une option mentionnée dans ses mentions légales ainsi que dans sa FAQ. Aussi, il convient de vérifier pour chaque projet proposé dans l’onglet dédié aux frais de sa page.

Pour les promoteurs, développeurs et marchands de biens, il est noté des frais de l’ordre de 4 à 6 % de la levée de fonds. C’est ainsi que les équipes d’Immocratie vont se rémunérer.

Avis des utilisateurs d’Immocratie

La meilleure façon de se faire un bon avis sur un service en ligne est de regarder les commentaires exprimés sur Internet. Cela permet de recueillir des propos d’un ensemble de personnes en parcourant plusieurs sources. Voici ce qu’il est possible de lire sur Immocratie sur des plateformes réputées :

Sites collecteurs (au 6/2/23)	Nombre d’avis	Note globale
Trustpilot	3	4/5
Google	4	4,3/5
Facebook	0	/

Il faut bien avouer que la faiblesse du nombre d’avis exprimés rend toute conclusion un peu difficile. Elle prouve surtout que cette plateforme de crowdfunding immobilier reste encore assez méconnue malgré son ancienneté et la qualité de ses opérations. Aussi, alors que certaines plateformes sont tellement courues qu’il devient compliqué d’y investir, celle-ci reste une pépite rare où il est plus simple de contribuer à une opération.

Les statistiques majeures du site de crowdbuilding

A travers les nombreuses années d’existence d’Immocratie, nous avons véritablement de la matière pour évaluer son activité et ses performances. Zoomons sur ses chiffres.

Performance des dernières années

	2019	2020	2021	2022 (au 30/11/22)	Total (depuis 2015)
Montant collecté	4.755.000 €	6.640.000 €	9.672.000 €	7.451.000 €	32.649.000 €
Nombre de projets financés	19	18	21	14	91
Durée initiale moyenne pondérée	14,3 mois	15,5 mois	14,6 mois	15,6 mois	15,1 mois
Rendement annuel réel moyen pondéré	13,20 %	11,90 %	10,50 %	11,50 %	12,60 %
Capital remboursé	3.865.000 €	3.560.000 €	1.527.000 €	663.000 €	12.653.000 €
Intérêts versés	750.515 €	591.069 €	119.289 €	41.196 €	2.141.164 €
Retard					11,8 %
Perte définitive	0	0	0	0	0

Ces chiffres sont issus de la page « Statistiques et performances » du site web d’Immocratie. Vous pouvez vous y rendre pour y trouver d’autres données, si vous êtes un gourmand ! Cependant, il est dommage qu’ils ne soient pas mieux tenus à jour afin d’avoir une vue d’ensemble de l’année 2022 et qu’ils ne reprennent pas complètement la présentation proposée par FPF afin de faciliter les comparaisons.

Depuis sa création en 2015, la plateforme a financé 91 opérations représentant une collecte de près de 33 millions d’euros. Elle a remboursé aux crowdfundeurs les sommes de près de 13 millions d’euros au titre du capital et plus de 2 millions d’euros au titre des intérêts.

Elle n’a connu aucune perte définitive depuis son lancement. Son taux de retard qui était encore nul en juillet 2022 est de 11,8 %. Il représente la part des fonds empruntés qui n’a pas été remboursée alors que l’échéance maximum contractuelle est dépassée.

L’activité de la plateforme de financement participatif s’est progressivement développée au fil des années. Alors que les sommes collectées en 2016 et 2017 sont de l’ordre du demi million d’euros, en 2018 les souscriptions s’approchent de 3 millions, puis augmentent chaque année, jusqu’à tendre vers les 10 millions en 2021. Même si les données de l’année 2022 ne sont pas complètes, les chiffres ne seront sans doute pas plus élevés.

On constate que le taux de rendement décroit sur la période, comme pour la majorité des sites de crowdfunding immobilier. En 2022, il est de 11,5 % en moyenne pondérée (et de 12,6 % depuis la création), ce qui reste bien au-dessus de la majorité des plateformes du secteur.

La durée des opérations de crowdfunding tend aussi à diminuer au fil des ans. Alors qu’elle était de près de 17 mois en 2016, elle est de moins de 16 mois en 2022.

Quelle rentabilité attendre sur le site Immocratie ?

Il est important que toutes les précisions que vous apportent cet article ne reste pas purement théorique et que vous ayez une bonne approche des rendements qui est possible d’escompter sur le site. Pour être concret, voyons un projet réel.

Le Clos de Jeanne est une opération financée en juin 2022 sur Immocratie. Le montant recherché était de de 855 000 euros pour une durée de 15 mois avec un TRI de 11 % annuel.

En investissant la somme minimale de 1000 €, votre rendement brut sera le suivant : 1.000 € x 11 % x 15 mois / 12 mois = 137,5 €.

Si vous êtes dans le cas général en matière de fiscalité, la plateforme va appliquer directement le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU, ou flat tax) de 30 % sur votre gain brut. Cela signifie concrètement que vous allez recevoir la somme nette d’impôt, calculée comme suit :

137,5 € x (1- 30 %) = 96,25 €

Pour synthétiser, à l’issue des 15 mois, vous recevrez la somme de 1096,25 € qui correspond à :

• Remboursement de votre capital de 1000 € et
• Versement de 96,25 € de gain net

Comme mentionné sur la fiche de ce projet, il n’y a pas de frais à verser. (Seul le promoteur paye l’équivalent de 5 % HT de la collecte). Le seul impôt (flat tax de 30 %) est prélevé directement par le site (qui le reverse aux services fiscaux). Donc, le montant de 1096,25 € est complètement net et à votre disposition pour ce que vous souhaitez.

Pour évaluer la rentabilité d’un investissement plus important, il vous suffit de multiplier le gain net déterminé dans cet exemple. Pour 2000 € prêté, votre intérêt net sera de 192,5 € et pour 4000 €, 385 €.

Description de l’entreprise Immocratie

Allons davantage encore dans le détail de cette plateforme Immocratie afin de mieux l’appréhender.

Qu’est-ce qu’Immocratie ?

La plateforme de crowdfunding immobilier Immocratie est portée par la société SOCFIREV. Créée en mars 2014, cette SAS au capital de 16 000 euros est domiciliée à Clamart dans les Hauts-de-Seine. Elle a été co-fondée par Nicolas DERBES et Mowgli FRERE qui sont tous deux diplômés d’une école de commerce, respectivement KEDGE Business School et SKEMA Business School.

A l’instar d’autres sites, tels que LPB, Immocratie permet la rencontre de porteurs de projets immobiliers ayant des besoins de financement et d’épargnants cherchant de belles opportunités d’investissement. Ainsi, sur le site internet sont présentées des opérations immobilières de promoteurs, développeurs et marchands de biens auxquelles des crowdfundeurs peuvent participer. Pour ce faire, la société qui porte le projet immobilier lève les fonds auprès des investisseurs par émission obligataire. Ce sont des obligations à taux fixe, non convertibles et in fine (c’est-à-dire remboursées à la fin en une seule fois).

Sur le site Internet, les personnes inscrites peuvent librement prendre connaissance de chaque souscription à venir. Une page est consacrée à chaque opération avec de nombreux éléments d’information : photos, plans, études, business plan prévisionnel, rentabilité attendue, historique de l’opérateur… Chacun peut décidé ensuite d’investir ou non sur le projet en fonction de ses propres attentes et critères de sélection.

Les projets immobiliers qu’Immocratie offre sont divers. Il peut s’agir de construction, de rénovation ou de réhabilitation, d’immobilier résidentiel, commercial ou industriel, de division parcellaire, de vente à la découpe ou de lotissement. Le panel des opérations est varié.

Fiche signalétique de la société

Nom de la société	SOCFIREV
Forme juridique	Société par Actions Simplifiée (SAS)
Capital social	16.000 euros
SIREN	801523200
Date de création	21-03-2014
Siège social	Clamart (92140) – 117 rue de Fleury
Président	Nicolas DERBES
Agrément	Conseiller en Investissements Participatifs, immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 15000926
Co-fondateurs	Nicolas DERBES & Mowgli FRERE
Assurance	Responsabilité civile professionnelle et garantie financière  (n°737 85 00 904) AXA FRANCE IARD
Membre d’associations	ANACOFI (Association Nationale des Conseils Financiers)

Comment sont sélectionnés les projets proposés ?

Pour arriver à présenter les quelques opérations que nous voyons sur le site, Immocratie réalise une sélection aux petits oignons afin de ne retenir que le meilleur, comme le font les experts de Lymo. La procédure de sélection est rigoureuse afin que chaque projet réponde scrupuleusement au cahier des charges fixé. Un comité d’investissement étudie chaque dossier avant de rendre son avis.

Vous trouverez sur le site web une page entière d’explication de cette phase. Pour la résumer, la sélection des opérations comprend plusieurs étapes dont :

exigeant qui analyse en détail les caractéristiques de l’opération : la structure du financement, le marché local et son évolution, la stratégie d’intervention, la réputation et la qualité du promoteur ou de la société opératrice.

1. La pré-sélection afin de filtrer les dossiers ne répondant pas à certaines conditions préalables : caractère professionnel, société constituée, projets purgés de tous risques administratifs, 20 % minimum d’autofinancement…
2. Analyse du comité d’investissement sur la base de 30 points de contrôle scrutés dans les documents administratifs, financiers et techniques clés du projet immobilier
3. Délibération et notation du projet par le comité qui décide d’accepter ou non l’opération.

Avantages & inconvénients de ce site immobilier

	> Taux d’intérêt souvent au-dessus de 11 % > Ratio de perte définitive à 0 % > Responsables très à l’écoute et réactifs
	> Montant minimum d’investissement à 1000 € > Peu de projets proposés

Conclusion : Avis sur la plateforme Immocratie

Le site de crowdfunding immobilier Immocratie est un acteur installé depuis 2014 dans le paysage français. Au fil des ans, il a su faire la preuve de son sérieux dans la sélection des projets et leur gestion. Il affiche aucune perte définitive. Dès lors, cette plateforme est digne de confiance et d’intérêt.

Les opérations à financer présente des taux de rendement au dessus de la moyenne constatée dans le secteur. Vous y trouverez très régulièrement des projets à 11 % et même au-delà. Le taux de rendement réel pondéré est de 12,6 % par an, ce qui est tout à fait exceptionnel. Leurs durées sont assez courtes, généralement entre 1 à 1,5 an, ce qui évite d’immobiliser votre capital trop longtemps.

Contrairement à certains acteurs, les projets ne se clôturent pas en une seconde, ce qui rend l’utilisation d’Immocratie plus agréable. Il faut tout de même verser a minima 1000 € par souscription. En outre, le site ne présente que peu d’options d’investissement, avec 1 à 2 opérations par mois.

En conclusion, la plateforme Immocratie représente une opportunité très intéressante en complément d’autres sites ou pour chercher à augmenter le rendement moyen de votre épargne.

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