Immocratie : Avis 2024 sur la plateforme de crowdfunding immobilier

Depuis 2015, Immocratie s’est frayée son propre chemin en proposant des opportunités de crowdfunding immobilier de qualité, offrant des rendements attractifs. Dans un secteur où les acteurs majeurs sont souvent sur le devant de la scène, Immocratie préfère la discrétion tout en offrant une alternative de premier choix. Dans ce guide, nous explorerons en détail cette plateforme de financement participatif dédiée exclusivement au crowdlending immobilier affichant toujours zéro perte définitive et un joli taux d’intérêt réel de 11,9 % annuel. Découvrez comment Immocratie se distingue et pourquoi elle mérite votre attention en tant qu’investisseur avisé.

Mis à jour le 05/02/2024

Qu’est-ce que le site Immocratie ?

Si vous êtes à la recherche d’opportunités d’investissement immobilier, Immocratie mérite assurément votre attention. Depuis 2015, cette plateforme de crowdfunding immobilier œuvre dans l’ombre en proposant des projets de qualité et des rendements compétitifs. Vous vous demandez peut-être ce qui distingue Immocratie des autres acteurs du secteur ? Dans cet article, nous allons vous présenter en détail cette plateforme et vous fournir les informations essentielles pour prendre des décisions d’investissement éclairées.

Des Rendements Attractifs

L’un des atouts majeurs d’Immocratie réside dans les rendements qu’elle propose. Avec des taux d’intérêt souvent supérieurs à 11 % et un rendement annuel réel moyen pondéré de 11,9 %, la plateforme se positionne comme une option lucrative pour les investisseurs. Si vous cherchez à faire fructifier votre capital, Immocratie offre des opportunités qui méritent d’être examinées de près.

Sélection Rigoureuse des Projets

Immocratie se distingue également par sa sélection rigoureuse des projets. Avant qu’un projet ne soit proposé aux investisseurs, il passe par un processus d’analyse approfondie, examinant des aspects tels que la structure du financement, le marché local, la réputation du promoteur, et bien d’autres critères. Cette diligence raisonnable vise à garantir que seuls les projets de qualité sont présentés aux investisseurs.

Des Durées d’Investissement Raisonnablement Courtes

La plateforme se caractérise par des durées de projets relativement courtes, généralement entre 12 et 18 mois, avec une valeur moyenne de 15 mois. Cela signifie que votre capital n’est pas immobilisé pendant de longues périodes, offrant une flexibilité appréciable pour réinvestir vos gains rapidement ou réaliser un achat qui vous tient à cœur.

Inscription Simple et Transparente

Participer à un projet sur Immocratie est un processus simple et transparent. Après avoir créé un compte, fourni les documents requis, et complété un questionnaire d’adéquation, vous pouvez investir en quelques clics. L’interface conviviale de la plateforme facilite la navigation, même pour les investisseurs débutants.

Une Option Complémentaire

Si vous cherchez à diversifier votre portefeuille d’investissement, Immocratie peut constituer une excellente solution complémentaire. La plateforme ne propose pas plus de 2 projets par mois, ce qui peut être un complément judicieux à d’autres placements. Vous n’avez pas besoin de sacrifier une grande quantité de temps pour gérer votre portefeuille sur cette plateforme.

Un Historique de Performance Solide

Au fil des années, Immocratie a collecté près de 37 millions d’euros pour financer 102 projets, sans aucune perte définitive à signaler, même s’il faut garder en tête l’adage : les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les performances obtenues par la plateforme constitue un bon argument, témoignant de sa stabilité et de sa capacité à générer des rendements solides pour les investisseurs.

Conclusion : Une Opportunité d’Investissement à Considérer

En résumé, Immocratie représente une opportunité d’investissement attrayante dans le secteur du crowdfunding immobilier. Avec des rendements compétitifs, une sélection minutieuse des projets et un historique de performance solide, cette plateforme mérite une place dans la réflexion de tout investisseur immobilier averti. Que vous soyez en quête de diversification ou que vous cherchiez à optimiser vos rendements, elle offre une alternative discrète mais puissante. Explorez ses projets et décidez si elle correspond à vos objectifs d’investissement.

Gagnez facilement un bonus sur Immocratie

Recevez 25 € dès votre premier projet sur Immocratie en vous inscrivant avec le code parrain P/01-5579 (à bien reporter dans le processus d’inscription) :

Vous cliquez sur le lien hypertexte présenté, remplissez les formulaires d’inscription en prenant soin de recopier le code de parrainage. Ensuite, vous ferez votre choix dans les opportunités d’investissement proposées et, suite à votre première participation à une opération, vous serez crédité de 25 euros sur votre compte bancaire.

Présentation du fonctionnement d’Immocratie

Pour aller plus loin dans la description de la plateforme Immocratie, découvrez le détail de son mode de fonctionnement, comme nous l’avons vu pour ReInvest 24 ou Twino.

Présentation synthétique des spécificités de la plateforme

Ticket d’entrée1000 €
Nombre d’opérations présentées1 et 2 par mois le plus couramment
Taux d’intérêt offerts10-12 % généralement
Durée habituelle des projets12 à 18 mois, le plus souvent
Montant des souscriptions100 à 1000 K€, sauf exceptions
Type de souscriptionObligations in fine, et quelques tests avec des coupons mensuels
Frais pour les investisseurs0 (Immocratie mentionne la possibilité de frais dans ses mentions légales, mais jamais vu)

Faut-il payer pour participer à Immocratie ?

Pour les investisseurs comme vous et moi, je n’ai jamais vu de frais quelconque. Toutes les opérations que j’ai pu voir, notamment en parcourant individuellement les pages de la dernière vingtaine, affichent des frais à 0 euro. Immocratie ne pratique donc pas de frais de souscription, pas plus que d’inscription ou toute autre. Néanmoins, c’est une option mentionnée dans ses mentions légales ainsi que dans sa FAQ. Aussi, il convient de vérifier pour chaque projet proposé dans l’onglet dédié aux frais de sa page.

Pour les promoteurs, développeurs et marchands de biens, il est noté des frais de l’ordre de 4 à 6 % de la levée de fonds. C’est ainsi que les équipes d’Immocratie vont se rémunérer.

Comment participer à un projet sur Immocratie ?

Comme pour n’importe quelle plateforme française, notamment le crowdfunding Enerfip ou Citesia, vous devez avant toute chose vous inscrire sur le site, fournir des documents d’identification légale et compléter le questionnaire d’adéquation. Une fois votre compte actif, vous allez pouvoir vous lancer et participer à un projet.

Si Immocratie offre des opérations qualitatives avec des taux d’intérêt souvent supérieur à 11 %, elle ne présente pas beaucoup de projets. En moyenne, une par mois. Aussi, il vous faudra peut-être être un peu patient avec d’investir. Tout l’inverse de ce qu’offre Estateguru ou Esketit.

Pour être informé des nouveaux projets, pensez à cocher la case permettant à Immocratie de vous adresser un email avant chaque ouverture de souscription. Ensuite, il ne vous reste plus qu’à prendre connaissance de chaque opération à venir. Les informations fournies sont bien claires, complètes et facilement compréhensibles, même pour un débutant.

Pour participer au projet qui vous intéresse, il vous suffit de vous connecter à votre espace personnel sécurisé. Vous cliquez sur l’opération et validez un montant d’au moins 1000 euros, comme sur le site Raizers. Contrairement à certains sites très embouteillés où vous devez cliquer à la seconde où un projet est ouvert à la souscription (tels que La Première Brique ou ClubFunding), sur Immocratie vous avez moins de pression sur l’horaire. Mais ne tardez pas trop, surtout si le projet est très bon !

Ensuite, la plateforme vous demandera de réaliser un virement vers le compte de la SAS qui porte le projet auquel vous participez. Idéalement, faites-le dans la foulée de votre souscription. Immocratie propose même de le faire en amont.

Vous serez informé des suites par email. La collecte du projet va passer en ‘closing’ jusqu’à l’émission des obligations de la SAS porteuse de l’opération. Et voilà !

Avis des utilisateurs d’Immocratie

La meilleure façon de se faire un bon avis sur un service en ligne est de regarder les commentaires exprimés sur Internet. Cela permet de recueillir des propos d’un ensemble de personnes en parcourant plusieurs sources. Voici ce qu’il est possible de lire sur Immocratie sur des plateformes réputées :

Sites collecteursNombre d’avisNote globale
Trustpilot93,3/5
Google93/5
Facebook0/

Il faut bien avouer que la faiblesse du nombre d’avis exprimés rend toute conclusion un peu difficile. Elle prouve surtout que cette plateforme de crowdfunding immobilier reste encore assez méconnue malgré son ancienneté et sa centaine d’opérations financées.

Toutefois, il faut noter une augmentation du nombre d’avis en 2023, avec tout particulier des opinions négatives. En effet, des critiques sur la gestion des projets en retards et leur augmentation sont apparus tant sur TrustPilot que sur Google. Il est fait aussi état dans de nombreux commentaires d’enlisements de certaines opérations dans des procédures judiciaires. Ces commentaires appellent à une certaine prudence, même s’il faut bien noter qu’il y a seulement 9 avis sur 2 plateformes.

Les statistiques majeures du site de crowdbuilding

A travers les nombreuses années d’existence d’Immocratie, nous avons véritablement de la matière pour évaluer son activité et ses performances. Zoomons sur ses chiffres.

Performance des dernières années

20192020202120222023Total
(depuis 2015)
Montant collecté4.755.000 €6.640.000 €9.672.000 €7.451.000 €4.614.000 €36.813.000 €
Nombre de projets financés1918211411102
Durée initiale moyenne pondérée14,3 mois15,5 mois14,6 mois15,6 mois16,3 mois15,2 mois
Rendement annuel réel moyen pondéré13,20 %10,7 %10,9 %10,9 %?11,9 %
Capital remboursé4.285.000 €5.099.000 €4.304.000 €2.450.150 €302.400 €20.278.550 €
Intérêts versés750.515 €683.735 €492.564 €188.633 €2.878 €2.757.420 €
Retard20,3 %
Perte définitive0

Ces chiffres sont issus de la page « Statistiques et performances » du site web d’Immocratie. Vous pouvez vous y rendre pour y trouver d’autres données, si vous êtes un gourmand ! Cependant, il est dommage qu’ils ne soient pas mieux tenus à jour et qu’ils ne reprennent pas complètement la présentation proposée par FPF afin de faciliter les comparaisons.

Depuis sa création en 2015, la plateforme a financé plus de 100 opérations représentant une collecte de près de 37 millions d’euros. Elle a remboursé aux crowdfundeurs les sommes de 20,3 millions d’euros au titre du capital et plus de 2,8 millions d’euros au titre des intérêts.

Elle n’a connu aucune perte définitive depuis son lancement. Son taux de retard qui était encore nul en juillet 2022 est passé à 11,8 % en novembre 2022 et à 20,3 % fin 2023, ce qui représente une nette évolution peu avantageuse. Il représente la part des fonds empruntés qui n’a pas été remboursée alors que l’échéance maximum contractuelle est dépassée.

L’activité de la plateforme de financement participatif s’est progressivement développée au fil des années, mais après 2021, l’activité se resserre. Alors que les sommes collectées en 2016 et 2017 sont de l’ordre du demi million d’euros, en 2018 les souscriptions s’approchent de 3 millions, puis augmentent chaque année, jusqu’à tendre vers les 10 millions en 2021. L’année 2022 montre un début de tendance au repli, amplement confirmé par les chiffres de 2023.

On constate que le taux de rendement décroit sur la période. Tout en restant bien au-dessus de la majorité des plateformes du secteur, le rendement annuel réel moyen pondéré sur le site atteint 11,9 %. La donnée pour 2023 est malheureusement manquante.

La durée des opérations de crowdfunding a jusqu’en 2021 à diminuer au fil des ans. Alors qu’elle était de près de 17 mois en 2016, elle est de moins de 15 mois en 2021. Depuis, il semblerait qu’elle reparte à la hausse.

Quelle rentabilité attendre sur le site Immocratie ?

Il est important que toutes les précisions que vous apportent cet article ne reste pas purement théorique et que vous ayez une bonne approche des rendements qui est possible d’escompter sur le site. Pour être concret, voyons un projet réel.

Exemple de projet sur Immocratie

L’Etang Salé à La Réunion est un projet d’achat en réméré présenté et financé sur Immocratie. Le montant recherché était de de 310.000 euros pour une durée de 24 mois avec un TRI de 11 % annuel.

En investissant la somme minimale de 1.000 €, votre rendement brut sera le suivant : 1.000 € x 11 % x 24 mois / 12 mois = 220 €.

Si vous êtes dans le cas général en matière de fiscalité, la plateforme va appliquer directement le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU, ou flat tax) de 30 % sur votre gain brut. Cela signifie concrètement que vous allez recevoir la somme nette d’impôt, calculée comme suit :

220 € x (1- 30 %) = 154 €

Pour synthétiser, l’opération prévoit que vous receviez la somme de 1.154 € qui correspond à :

  • Remboursement de votre capital de 1000 € et
  • Versement de 154 € de gain net

Comme mentionné sur la fiche de ce projet, il n’y a pas de frais à verser. (Seul le promoteur paye l’équivalent de 5 % HT de la collecte). Le seul impôt (flat tax de 30 %) est prélevé directement par le site (qui le reverse aux services fiscaux). Donc, le montant de 1.154 € est complètement net et à votre disposition pour ce que vous souhaitez.

Pour évaluer la rentabilité d’un investissement plus important, il vous suffit de multiplier le gain net déterminé dans cet exemple. Pour 2000 € prêté, votre intérêt net sera de 308 € et pour 4000 €, 616 €.

Vous pouvez voir que le projet a la particularité de bénéficier de coupons mensuels. Cela veut donc dire que chaque mois vous allez recevoir les intérêts produits par votre placement directement sur votre compte bancaire. Si vous disposez de la dispense de flat taxe, comme moi, vous pouvez donc recevoir :

Exemple de projet sur Immocratie

Description de l’entreprise Immocratie

Allons davantage encore dans le détail de cette plateforme Immocratie afin de mieux l’appréhender.

Qu’est-ce qu’Immocratie ?

La plateforme de crowdfunding immobilier Immocratie est portée par la société SOCFIREV. Créée en mars 2014, cette SAS au capital de 16 000 euros est domiciliée à Levallois-Perret dans les Hauts-de-Seine. Elle a été co-fondée par Nicolas DERBES et Mowgli FRERE qui sont tous deux diplômés d’une école de commerce, respectivement KEDGE Business School et SKEMA Business School. Nicolas est le directeur général d’Immocratie.

En juillet 2023, la presse annonçait l’achat d’Immocratie par une autre plateforme de crowdfunding immobilier, Upstone. Les deux sites participatifs sont rattachés à la même entreprise, AM Equity, présidée par Felix Bertojo et dirigée par Arnaud-Damien Romanet-Perroux.

A l’instar d’autres sites, tels que LPB, Immocratie permet la rencontre de porteurs de projets immobiliers ayant des besoins de financement et d’épargnants cherchant de belles opportunités d’investissement. Ainsi, sur le site internet sont présentées des opérations immobilières de promoteurs, développeurs et marchands de biens auxquelles des crowdfundeurs peuvent participer. Pour ce faire, la société qui porte le projet immobilier lève les fonds auprès des investisseurs par émission obligataire. Ce sont des obligations à taux fixe, non convertibles et in fine (c’est-à-dire remboursées à la fin en une seule fois)dans la grande majorité des cas.

Sur le site Internet, les personnes inscrites peuvent librement prendre connaissance de chaque souscription à venir. Une page est consacrée à chaque opération avec de nombreux éléments d’information : photos, plans, études, business plan prévisionnel, rentabilité attendue, historique de l’opérateur… Chacun peut décidé ensuite d’investir ou non sur le projet en fonction de ses propres attentes et critères de sélection.

Les projets immobiliers qu’Immocratie offre sont divers. Il peut s’agir de construction, de rénovation ou de réhabilitation, d’immobilier résidentiel, commercial ou industriel, de division parcellaire, de vente à la découpe ou de lotissement. Le panel des opérations est varié.

Fiche signalétique de la société

Nom de la sociétéSOCFIREV 
Forme juridiqueSociété par Actions Simplifiée (SAS)
Capital social16.000 euros
SIREN801523200
Date de création21-03-2014
Siège socialLevallois-Perret (92300) – 12 avenue André Malraux
DirecteurNicolas DERBES
AgrémentPrestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) sous le numéro FP-2023-41
Co-fondateursNicolas DERBES & Mowgli FRERE
AssuranceResponsabilité civile professionnelle et garantie financière  (n°737 85 00 904) AXA FRANCE IARD
Membre d’associationsANACOFI (Association Nationale des Conseils Financiers)

Comment sont sélectionnés les projets proposés ?

Pour arriver à présenter les quelques opérations que nous voyons sur le site, Immocratie réalise une sélection aux petits oignons afin de ne retenir que le meilleur, comme le font les experts de Lymo. La procédure de sélection est rigoureuse afin que chaque projet réponde scrupuleusement au cahier des charges fixé. Un comité d’investissement étudie chaque dossier avant de rendre son avis.

Vous trouverez sur le site web une page entière d’explication de cette phase. Pour la résumer, la sélection des opérations comprend plusieurs étapes dont :

exigeant qui analyse en détail les caractéristiques de l’opération : la structure du financement, le marché local et son évolution, la stratégie d’intervention, la réputation et la qualité du promoteur ou de la société opératrice.

  1. La pré-sélection afin de filtrer les dossiers ne répondant pas à certaines conditions préalables : caractère professionnel, société constituée, projets purgés de tous risques administratifs, 20 % minimum d’autofinancement…
  2. Analyse du comité d’investissement sur la base de 30 points de contrôle scrutés dans les documents administratifs, financiers et techniques clés du projet immobilier
  3. Délibération et notation du projet par le comité qui décide d’accepter ou non l’opération.

Avantages & inconvénients de ce site immobilier

Avantages> Plateforme ancienne ayant financé plus de 100 opérations
> Taux d’intérêt moyen de 11,9 %
> Ratio de perte définitive à 0 %
Inconvénients> Taux de retard en forte augmentation
> Montant minimum d’investissement à 1000 €
> Peu de projets proposés

Conclusion : Avis sur la plateforme Immocratie

Le site de crowdfunding immobilier Immocratie est un acteur installé depuis 2014 dans le paysage français. Il est intégré au sein du groupe AM Equity avec l’autre plateforme du même type, Upstone, depuis juillet 2023. Au fil des ans, il a su faire la preuve de son sérieux dans la sélection des projets et leur gestion. Il n’affiche aucune perte définitive, même si ses retards augmentent de façon nette.

Les opérations à financer présentent des taux de rendement au dessus de la moyenne constatée dans le secteur. Vous y trouverez très régulièrement des projets à 11 % et même au-delà. Le taux de rendement réel pondéré, en diminution, est de 11,9 % par an, ce qui est tout à fait appréciable. Les durées des opérations sont assez courtes, généralement entre 1 à 1,5 an, ce qui évite d’immobiliser votre capital trop longtemps.

Contrairement à certains acteurs, les projets ne se clôturent pas en une seconde, ce qui rend l’utilisation d’Immocratie plus agréable. Il faut tout de même verser a minima 1000 € par souscription. En outre, le site ne présente que peu d’options d’investissement, avec un maximum de 2 opérations par mois.

En conclusion, la plateforme Immocratie représente une opportunité très intéressante en complément d’autres sites ou pour chercher à augmenter le rendement moyen de votre portefeuille d’investissement.


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