Immocratie : Avis sur la plateforme de crowdfunding immobilier

Depuis 2015, Immocratie propose des opérations de crowdfunding immobilier de qualité et bien rémunérées. Plutôt discrète, la plateforme de financement participatif constitue une excellente alternative aux mastodontes hyperactifs du secteur ou une parfaite solution complémentaire. Voyons en détail ce site dédié exclusivement au crowdlending immobilier.

Comment participer à un projet sur Immocratie ?

Comme pour n’importe quelle plateforme française, notamment Raizers, vous devez avant toute chose vous inscrire sur le site, fournir des documents d’identification légale et compléter le questionnaire d’adéquation. Une fois votre compte actif, vous allez pouvoir vous lancer et participer à un projet.

Si Immocratie offre des opérations qualitatives avec des taux d’intérêt souvent supérieur à 11 %, elle ne présente pas beaucoup de projets. Généralement, entre 1 et 2 par mois. Aussi, il vous faudra peut-être être un peu patient avec d’investir. Tout d’inverse de ce qu’offre Estateguru.

Pour être informé des nouveaux projets, pensez à cocher la case permettant à Immocratie de vous adresser un email avant chaque ouverture de souscription. Ensuite, il ne vous reste plus qu’à prendre connaissance de chaque opération à venir. Les informations fournies sont bien claires, complètes et facilement compréhensibles, même pour un débutant.

Pour participer au projet qui vous intéresse, il vous suffit de vous connecter à votre espace personnel sécurisé. Vous cliquez sur l’opération et validez un montant d’au moins 1000 euros. Contrairement à certains sites très embouteillés où vous devez cliquer à la seconde où un projet est ouvert à la souscription (tels que La Première Brique ou ClubFunding), sur Immocratie vous avez moins de pression sur l’horaire. Mais ne tardez pas trop, surtout si le taux est très bon !

Ensuite, la plateforme vous demandera de réaliser un virement vers le compte de la SAS qui porte le projet auquel vous participez. Idéalement, faites-le dans la foulée de votre souscription. Immocratie propose même de le faire en amont.

Vous serez informé des suites par email. La collecte du projet va passer en ‘closing’ jusqu’à l’émission des obligations de la SAS porteuse de l’opération. Et voilà !

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Présentation du fonctionnement d’Immocratie

Pour aller plus loin dans la description de la plateforme Immocratie, découvrez le détail de son mode de fonctionnement.

Présentation synthétique des spécificités de la plateforme

Ticket d’entrée1000 €
Nombre d’opérations présentées1 et 2 par mois le plus couramment
Taux d’intérêt offerts10-12 % généralement
Durée habituelle des projets12 à 18 mois, le plus souvent
Montant des souscriptions100 à 1000 K€, sauf exceptions
Type de souscriptionObligations in fine
Frais pour les investisseurs0 (Immocratie mentionne la possibilité de frais dans ses mentions légales, mais jamais vu)

Faut-il payer pour participer à Immocratie ?

Pour les investisseurs comme vous et moi, je n’ai jamais vu de frais quelconque. Toutes les opérations que j’ai pu voir, notamment en parcourant individuellement les pages de la dernière vingtaine, affichent des frais à 0 euro. Immocratie ne pratique donc pas de frais de souscription, pas plus que d’inscription ou toute autre. Néanmoins, c’est une option mentionnée dans ses mentions légales ainsi que dans sa FAQ. Aussi, il convient de vérifier pour chaque projet proposé dans l’onglet dédié aux frais de sa page.

Pour les promoteurs, développeurs et marchands de biens, il est noté des frais de l’ordre de 4 à 6 % de la levée de fonds. C’est ainsi que les équipes d’Immocratie vont se rémunérer.

Avis des utilisateurs d’Immocratie

La meilleure façon de se faire un bon avis sur un service en ligne est de regarder les commentaires exprimés sur Internet. Cela permet de recueillir des propos d’un ensemble de personnes en parcourant plusieurs sources. Voici ce qu’il est possible de lire sur Immocratie sur des plateformes réputées :

Sites collecteursNombre d’avisNote globale
Trustpilot23,8/5
Google34/5
Facebook0/

Il faut bien avouer que la faiblesse du nombre d’avis exprimés rend toute conclusion un peu difficile. Elle prouve surtout que cette plateforme de crowdfunding immobilier reste encore assez méconnue malgré son ancienneté et la qualité de ses opérations. Aussi, alors que certaines plateformes sont tellement courues qu’il devient compliqué d’y investir, celle-ci reste une pépite rare où il est plus simple de contribuer à une opération.

Les statistiques majeures du site de crowdbuilding

A travers les nombreuses années d’existence d’Immocratie, nous avons véritablement de la matière pour évaluer son activité et ses performances. Zoomons sur ses chiffres.

Performance des six dernières années

201620172018201920202021Total
Montant collecté533 000 €555 000 €2 856 000 €4 755 000 €6 640 000 €9 672 000 €25 011 000 €
Nombre de projets financés341119182176
Durée initiale moyenne pondérée16,9 mois16,9 mois16,2 mois14,3 mois15,5 mois14,6 mois
Rendement annuel réel moyen pondéré14,20 %13,40 %13,40 %13,20 %11,90 %10,50 %
Capital remboursé390 000 €555 000 €1 906 000 €3 565 000 €2 710 000 €973 000 €10 099 000 €
Intérêts versés68 128 €80 474 €483 585 €618 640 €373 907 €80 655 €1 705 389 €
Retard0000000
Défaut0000000

Ces chiffres sont issus de la page « Statistiques et performances » du site web d’Immocratie. Vous pouvez vous y rendre pour y trouver d’autres données, si vous êtes un gourmand !

Sur les 6 dernières années civiles complètes, la plateforme a financé 76 opérations représentant une collecte de plus de 25 millions d’euros. Elle a remboursé aux crowdfundeurs les sommes de plus de 10 millions d’euros au titre du capital et 1,7 million d’euros au titre des intérêts. Elle n’a connu ni retard, ni défaut, ce qui est assez exceptionnel.

L’activité de la plateforme de financement participatif s’est progressivement développée au fil des années. Alors que les sommes collectées en 2016 et 2017 sont de l’ordre du demi million d’euros, en 2018 les souscriptions s’approchent de 3 millions, puis augmentent chaque année, jusqu’à tendre vers les 10 millions en 2021.

On constate que le taux de rendement décroit sur la période, comme pour la majorité des sites de crowdfunding immobilier. En 2021, il est de 10,5 % en moyenne pondérée, ce qui reste au-dessus de la majorité des plateforme du secteur.

La durée des opérations de crowdfunding tend aussi à diminuer au fil des ans. Alors qu’elle était de près de 17 mois en 2016, elle est de moins de 15 mois en 2021.

Que se passe-t-il début 2022 ?

Le début de l’année 2022 figure également dans la page dédiée aux indicateurs de performance d’Immocratie. Au 30 avril 2022, en 4 mois d’activité, nous constatons un montant collecté de 2.765.000 € pour le financement de 5 projets, soit 553.000 € en moyenne par opération. L’activité de la plateforme semble donc assez réduite, avec à peine plus d’un projet par mois.

Le rendement annuel cible moyen pondéré est de 10,7 %, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne de l’année précédente. Les projets doivent durer en moyenne 12,6 mois, ce qui est assez court, surtout en comparaison des statistiques annuelles précédentes.

Quelle rentabilité attendre sur le site Immocratie ?

Il est important que toutes les précisions que vous apportent cet article ne reste pas purement théorique et que vous ayez une bonne approche des rendements qui est possible d’escompter sur le site. Pour être concret, voyons un projet réel.

Exemple Immocratie

Le Clos de Jeanne est une opération financée en juin 2022 sur Immocratie. Le montant recherché était de de 855 000 euros pour une durée de 15 mois avec un TRI de 11 % annuel.

En investissant la somme minimale de 1000 €, votre rendement brut sera le suivant : 1.000 € x 11 % x 15 mois / 12 mois = 137,5 €.

Si vous êtes dans le cas général en matière de fiscalité, la plateforme va appliquer directement le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU, ou flat tax) de 30 % sur votre gain brut. Cela signifie concrètement que vous allez recevoir la somme nette d’impôt, calculée comme suit :

137,5 € x (1- 30 %) = 96,25 €

Pour synthétiser, à l’issue des 15 mois, vous recevrez la somme de 1096,25 € qui correspond à :

  • Remboursement de votre capital de 1000 € et
  • Versement de 96,25 € de gain net

Comme mentionné sur la fiche de ce projet, il n’y a pas de frais à verser. (Seul le promoteur paye l’équivalent de 5 % HT de la collecte). Le seul impôt (flat tax de 30 %) est prélevé directement par le site (qui le reverse aux services fiscaux). Donc, le montant de 1096,25 € est complètement net et à votre disposition pour ce que vous souhaitez.

Pour évaluer la rentabilité d’un investissement plus important, il vous suffit de multiplier le gain net déterminé dans cet exemple. Pour 2000 € prêté, votre intérêt net sera de 192,5 € et pour 4000 €, 385 €.

Description de l’entreprise Immocratie

Allons davantage encore dans le détail de cette plateforme Immocratie afin de mieux l’appréhender.

Qu’est-ce qu’Immocratie ?

La plateforme de crowdfunding immobilier Immocratie est portée par la société SOCFIREV. Créée en mars 2014, cette SAS au capital de 16 000 euros est domiciliée à Clamart dans les Hauts-de-Seine. Elle a été co-fondée par Nicolas DERBES et Mowgli FRERE qui sont tous deux diplômés d’une école de commerce, respectivement KEDGE Business School et SKEMA Business School.

A l’instar d’autres sites, tels que LPB, Immocratie permet la rencontre de porteurs de projets immobiliers ayant des besoins de financement et d’épargnants cherchant de belles opportunités d’investissement. Ainsi, sur le site internet sont présentées des opérations immobilières de promoteurs, développeurs et marchands de biens auxquelles des crowdfundeurs peuvent participer. Pour ce faire, la société qui porte le projet immobilier lève les fonds auprès des investisseurs par émission obligataire. Ce sont des obligations à taux fixe, non convertibles et in fine (c’est-à-dire remboursées à la fin en une seule fois).

Sur le site Internet, les personnes inscrites peuvent librement prendre connaissance de chaque souscription à venir. Une page est consacrée à chaque opération avec de nombreux éléments d’information : photos, plans, études, business plan prévisionnel, rentabilité attendue, historique de l’opérateur, … Chacun peut décidé ensuite d’investir ou non sur le projet en fonction de ses propres attentes et critères de sélection.

Les projets immobiliers qu’Immocratie offre sont divers. Il peut s’agir de construction, de rénovation ou de réhabilitation, d’immobilier résidentiel, commercial ou industriel, de division parcellaire, de vente à la découpe ou de lotissement. Le panel des opérations est varié.

Fiche signalétique de la société

Nom de la sociétéSOCFIREV 
Forme juridiqueSociété par Actions Simplifiée (SAS)
Capital social16.000 euros
SIREN801523200
Date de création21-03-2014
Siège socialClamart (92140) – 117 rue de Fleury
PrésidentNicolas DERBES
AgrémentConseiller en Investissements Participatifs, immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 15000926
Co-fondateursNicolas DERBES & Mowgli FRERE
AssuranceResponsabilité civile professionnelle et garantie financière  (n°737 85 00 904) AXA FRANCE IARD
Membre d’associationsANACOFI (Association Nationale des Conseils Financiers)

Comment sont sélectionnés les projets proposés ?

Pour arriver à présenter les quelques opérations que nous voyons sur le site, Immocratie réalise une sélection aux petits oignons afin de ne retenir que le meilleur. La procédure de sélection est rigoureuse afin que chaque projet réponde scrupuleusement au cahier des charges fixé. Un comité d’investissement étudie chaque dossier avant de rendre son avis.

Vous trouverez sur le site web une page entière d’explication de cette phase. Pour la résumer, la sélection des opérations comprend plusieurs étapes dont :

exigeant qui analyse en détail les caractéristiques de l’opération : la structure du financement, le marché local et son évolution, la stratégie d’intervention, la réputation et la qualité du promoteur ou de la société opératrice.

  1. La pré-sélection afin de filtrer les dossiers ne répondant pas à certaines conditions préalables : caractère professionnel, société constituée, projets purgés de tous risques administratifs, 20 % minimum d’autofinancement…
  2. Analyse du comité d’investissement sur la base de 30 points de contrôle scrutés dans les documents administratifs, financiers et techniques clés du projet immobilier
  3. Délibération et notation du projet par le comité qui décide d’accepter ou non l’opération.

Avantages & inconvénients de ce site immobilier

Avantages> Taux d’intérêt souvent au-dessus de 11 %
> Ratio de défaut à 0 %
> Responsables très à l’écoute et réactifs
Inconvénients> Montant minimum d’investissement à 1000 €
> Peu de projets proposés

Conclusion : Avis sur la plateforme Immocratie

Le site de crowdfunding immobilier Immocratie est un acteur installé depuis 2014 dans le paysage français. Au fil des ans, il a su faire la preuve de son sérieux dans la sélection des projets et leur gestion. Il affiche sur les 6 derniers exercices clos des taux de retard et de défaut nuls. Dès lors, cette plateforme est digne de confiance et d’intérêt.

Les opérations à financer présente des taux de rendement au dessus de la moyenne constatée dans le secteur. Vous y trouverez très régulièrement des projets à 11 % et même au-delà. Leurs durées sont assez courtes, généralement entre 1 à 1,5 an, ce qui évite d’immobiliser votre capital trop longtemps.

Contrairement à certains acteurs, les projets ne se clôturent pas en une seconde, ce qui rend l’utilisation d’Immocratie plus agréable. Il faut tout de même verser a minima 1000 € par souscription. En outre, le site ne présente que peu d’options d’investissement, avec 1 à 2 opérations par mois.

En conclusion, la plateforme Immocratie représente une opportunité très intéressante en complément d’autres sites ou pour chercher à augmenter le rendement moyen de votre épargne.

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